בנייה לאחר הפשרת קרקע
על מנת לבנות על קרקע חקלאית ולהרוויח בטווח הרחוק יש להמתין לסיום תהליך הנקרא הפשרת קרקע חקלאית.
כדי להבין את התהליך צריך לדעת שקרקע חקלאית מתייחסת לאדמה עליה עשו פעולות חקלאיות כמו, זריעה, חרישה או שטח עליו גידלו בעלי חיים והקימו אורוות, רפתות, לולים ועוד. על פי חוקי המדינה ניתן לבצע שינויי ייעוד קרקע חקלאית לבנייה רק לאחר הפשרת קרקעות המוגדרות כך.
כאשר ישנו ביקוש של חברת בנייה או יזם בנייה לבנות דירות חדשות באזור מסוים, הרשות המקומית מתחילה בתהליך השבחת קרקעות שיש ברשותה ובשינוי הייעוד שלהן. זהו תהליך ארוך ובירוקרטי אך משתלם לבסוף. רכישת דירות חדשות מקבלן על קרקעות מופשרות תעלה את ערך הדירות כי לאחר ההפשרה הערך שלהן יעלה ממה שהיו שוות כקרקעות חקלאיות.
אלו אישורים נדרשים להפשרת קרקעות?
האישור הבסיסי ההכרחי בתחום הפשרת קרקע חקלאית הוא של וועדה מיוחדת לשמירת קרקעות חקלאיות. עד היום ישנן קרקעות רבות שלא הופשרו למרות שפינו אותן ופנו לאישור הוועדה. כמו כן, יש לוודא שתמ"א 35 תומכת בשינוי ייעוד הקרקע כדי שהוועדה הארצית לתכנון ובנייה תוכל להכין תכניות בנייה. תמ"א 35 בוחנת את התוכניות לשינוי אך זה לא מספיק.
יש צורך באישורים גם מוועדות מחוזיות באזורים המיועדים להפשרת הקרקעות וגם מנהל מקרקעי ישראל צריך לאשר את שינוי ייעוד הקרקע. לבסוף, משרד השיכון מאשר את התהליך גם הוא. לפיכך זהו תהליך בירוקרטי אך אין להתייאש.
השקעה נבונה מביאה לרווחים
מדינת ישראל יכולה להפקיע עד 40% מקרקע חקלאית המיועדת לבנייה עבור פיתוח של שטח ציבורי. כלומר, סלילת כבישים, הקמת גינות, פארקים וכד'. חלק מהקרקע יכולה להיות גם ברשות קבלן ביצוע בתנאי שהוא מפתח אותה.
לפיכך, קבלן המשקיע בפרויקט יפיק רווחים מהר מאוד לאחר הפשרת הקרקע וכתוצאה מכך רכישת דירה מקבלן על קרקע מופשרת, תשתלם גם עבור הרוכשים. תהליך פיתוח הקרקע לאחר הפשרתה וקבלת כל האישורים לוקחים מספר שנים, אך לבסוף זהו עסק משתלם.
במהלך הדרך מתבצעת הגרלה לחלוקת הקרקע בין הבעלים השונים לאחר הקצאת השטחים הציבוריים. זהו שלב בו הערך של הקרקע הרבה יותר גבוה ממה שהיה בתחילה וזוהי הנקודה בה הרווחים יעלו עד לסיום הפיתוח של המשקיעים או היזמים.
האפשרויות לפיתוח הקרקע
ישנן שתי אופציות לפיתוח קרקע מופשרת לבנייה: פיתוח עצמי ופיתוח של יזם חיצוני.
פיתוח עצמי נעשה על יד קבלן המנהל פרויקט מגורים ויש לו מימון על מנת להוציא את תכניותיו לפועל, להחזיק עובדים, לרכוש חומרים ולעמוד בזמנים שנקבעו עד לסיום הפרויקט.
פיתוח של יזם חיצוני הוא הפקעה חלקית של הקרקע לפיתוח של יזם. זוהי אפשרות שיכולה מצד אחד לחסוך את ההון העצמי שצריך על מנת לפתח את הקרקע ומצד שני אין התעסקות בפרויקט הפיתוח.
בכל אופן השקעה בקרקע מופשרת היא ההשקעה הכדאית ביותר.
איך לזהות את ההזדמנות?
אנשי עסקים המעוניינים לרכוש נדלן מסחרי להשקעה או אנשים פרטיים שרוצים שערך הדירה שלהם יעלה, לא יודעים לזהות היכן מפשירים קרקע חקלאית ומתי.
על מנת להיות מעורב בנעשה ולרכוש קרקע חקלאית כזו חשוב להתייעץ עם חברת נדל"ן המתמחה בהפשרת קרקעות וחשופה לנושא. משרדי נדל"ן רגילים שאינם מתמצאים בתחום לא יוכלו לעזור לכם.
רכישת דירה זהו עסק מורכב הכרוך בלקיחת משכנתא ובהון עצמי. בעת בחינת האפשרות של דירות חדשות למכירה יש לבחון את המשכנתא בהתאם. הבנק מממן כ-75% מערך הדירה ו-25% צריך מהון עצמי וזה במקרה הטוב.
אפשרות אחרת היא לרכוש דירה באמצעות קבוצת רכישה המבטיח מחיר דירה זול, אך זהו תהליך מסוכן כיוון שעדיין לא הגדירו חוקים מוסדרים בנושא. רכישת דירה כרוכה גם ברישום בטאבו וביטוחים הכוללים ביטוח חיים וביטוח מבנה, בלעדיהם לא ניתן לקבל משכנתא.
בנוסף, יש לבחור בצורה נבונה את מסלול המשכנתא ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים ובריביות. האפשרות לקנות דירה ללא הון עצמי הוא בגדר חלום, אך ניתן לעשות זאת.
השקעה בקרקע חקלאית שעדיין לא הופשרה לבנייה היא השקעה משתלמת. ואיך עושים זאת? מקבלים מימון מלא כשרוכשים את הקרקע ומחכים בסבלנות להפשרתה, לבנייה ולפיתוח ומרוויחים בטווח הרחוק.
לסיכום, השקעה כזו מניבה פירות לאחר שנים אך משתלמת. חשוב להתייעץ עם חברת נדל"ן מקצועית ומומחית בקרקעות חקלאיות להפשרה, שיודעת לזהות את הפוטנציאל העתידי.
הצלחות מוכחות בשטח
חברה עם מוניטין והצלחות מוכחות היא החברה אותה יש לבחור לסוג עסקאות זה.
סיאצ'י היא מסוג החברות האלה. לפני מספר שנים היא זיהתה את הפוטנציאל ביישובים כמו פרדס חנה, באר יעקב, נס ציונה וכן יזמה הקמת יישוב חדש בדרום הארץ בשם נווה תמרים המיועד לאוכלוסייה מבוססת שמעוניינת לרכוש נכס באזור מגורים עם רמת חיים גבוהה.
לסיכום, בחירת חברה העוסקת בנדל"ן של הפשרת והשבחת קרקעות, חייבת להיות הימור בטוח, ולכן אין להתפשר לא על המקצועיות ולא על האיכות.