מגזין הומלס / נדל"ן

מי בכלל יכול לקנות דירה בתל אביב?

מי בכלל יכול לקנות דירה בתל אביב?

מה קרה למרכז העיר, לאן הולכים הצעירים שפלורנטין כבר יקרה להם? ומהי ההשקעה המשתלמת בתל אביב? נפגשנו עם אורן מ״דירוטשילד״ לשיחה על תל אביב של היום ושל מחר. היה מרתק.

אורן אלמוג 19/08/2019
נדל"ן | השכרה, מכירה

״אנחנו מעל 20 שנה בשוק. ב-2004 היינו ממוקמים ברוטשילד, מכרנו את כל השדרה. היום כולם רוצים לגור בצפון הישן.״

למה?

״כי לב העיר...״

מה קורה בלב העיר?

״כי לב העיר כבר נכבש על ידי כולם חוץ מאשר התל אביבים. AirBNB, תיירים, תושבי חוץ. מעבר לזה, סוגרים הרבה מהרחובות, הצרים ממילא, בגלל ריבוי הבניה באיזור. הכל מלא אבק, תנועה צפופה, משאיות, תוסיפי לזה את הכבישים החד סטריים עם נתיב נסיעה אחד, ואת העובדה שהאיזור שהפך לנטו תיירותי; המדרכות בלב העיר עמוסות באנשים, תיירים, באיזור שוק הכרמל השכן, נהייה עמוס יותר מקניון ויקר לא פחות - כמו כל איזור תיירותי מרכזי בעולם. אז הרבה אנשים אומרים לנו ״קניתי דירה ברוטשילד אבל אני מרגיש כמו תייר״. וכל זה לפני שהתחילו את העבודות של הרכבת הקלה.״

רוטשילד

אז לאן הולכים?

״תשאלי לאן הולכים הצעירים, הרי הם למעשה הקהל שעושה את העיר למה שהיא - ע״ע רח׳ שיינקין ז״ל. צעירים לא קונים דירות, הם גרים בשכירות. אם כבר צעירים קונים, זה זוגות שבדרך להרחבת המשפחה. אחרי שיינקין קנו בפלורנטין אבל גם שם מתחיל להתרוקן כי יקר. אז הזוגות הצעירים יוצאים ונשארים רק הצעירים שגרים כשותפים. העיר זזה דרומה. היעד הבא יהיה סלמה בואכה יפו איזור שלבים.״

תל אביב יפו
מקור: flickr | עיריית תל אביב

ומה עושה הרכבת הקלה לעיר?

״איזורי הרכבת הקלה בנויים על צירים של רחובות ״לא משהו״. לכן המחירים לא ירדו. אבל כשתיגמר הבניה, יעלו המחירים. תחשבי שמתחת לבית שלך תהיה רכבת קלה, בלי אוטובוסים, בלי פיח ועשן, יש יותר כייף מזה? שקט.

אבל לדוגמא ציר אבן גבירול הולך להיות קטסטרופה בשנים הקרובות. מדברים על לסגור שם נתיבים, לסגור את כל הנסיעה צפונה ודרומה לפרקים ארוכים כך שישאר כנראה רק נתיב אחד. זה כמו לבנות חומה בעורק כזה מרכזי. לכן, כל האיזור שם יסבול מהעבודות. אבל מי שיסבול אלה בעיקר העסקים, פחות בעלי הדירות שרוצים למכור. בעלי הדירות לא יפסידו כי תל אביבים יודעים לקנות בטווח ראייה של שנתיים שלוש. בסופו של דבר, עם כל הקושי בשנים הקרובות, מדובר על עורק תחבורה ראשי שהולך להפוך לרחוב שקט ביחס להיום.״

תל אביב

איך המחירים בינתיים?

״יש עליה מטורפת בחודשים האחרונים. תתפלאי לשמוע אבל גם במנהטן של תל אביב עמדו דירות למכירה בגלל התמחור הגבוה שלהן, אבל דווקא בחודשים האחרונים נמכר כל מה שזז. במיוחד במתחם של: מאיילון מערבה לים, נחל הירקון ועד יפו.״

זאת גם המגמה בשאר האיזורים?

תראי, יש פה מתחמים שהביקוש שלהם תמיד בשיא. שכונת בזל - אש. הכי חזקה. רוב הנכסים פה נמכרים בלי פרסום, מתאימים להם את הקונה מהרגע להרגע. את מתחם בזל ככלל אני מחריג מכל העיר, כמו גם את כרם התימנים, נווה צדק, ובבלי. למעשה אלו הן 4 השכונות האחרונות. אולי אפשר להחשיב כשכונה גם את איזור סובב הבימה, אף על פי שההרגשה שם היא יותר של עיר, פחות של שכונה.

יש גם את שכונת מונטיפיורי, שלמרות ששמה ״שכונה״, היא עדיין בנויה משניים וחצי רחובות בלבד, אז היא לא ממש עונה להגדרה של שכונה. מה שכן, יש עבורה תוכניות מטורפות לעתיד לבוא ובהחלט הייתי בוחן אותה בעוד כשנה שנתיים.״

מה אנשים מחפשים היום

״את רואה את הרחבה הזאת?״

[דירוטשילד יושבים במתחם בזל. ממש על הרחבה]

רחוב בזל תל אביב

״מסביב לרחבה הזאת יש שכונה. וזה מה שאנשים מחפשים היום: שכונה. כי בקיץ למשל, יש ברחבה אירועים בימי שני, חב״ד עשו פה חגים, יש פה חיי קהילה. אם את בוחנת את הדברים לעומק, את תמצאי שכל שכונה מבוקשת ב״מנהטן״, בנויה סביב רחבה, סביב מרכז מסחרי קטן וגינות. יש כמובן שכונות בצפון העיר כמו הדר יוסף ועוד אבל אנחנו מדברים כרגע על מה שנקרא ״המנהטן״, בפוקוס על הצעירים הרווקים והזוגות הצעירים, ועוד דגש חשוב - אנחנו מדברים על דירות לקניה ולא על קהילה של שוכרים.

אז בהקשר הזה, תראי למשל את פלורנטין - אין גינות ציבוריות מספיק גדולות אז אין את הקהילה מהסוג שאנחנו מדברים עליה, זה מאוד פשוט - אם אין גינות ציבוריות, ולילדים אין לאן לרדת לשחק, אז איזו קהילה אפשר ליצור למשפחות? הקירבה של פלורנטין ליפו, ששתיהן איזורים שוקקי חיים וברים, הפך אותה לאיזור שמתאים יותר לצעירים ופחות למשפחות. אפשר להגיד שכל מתחם שיינקין הועתק לפלורנטין כמעט בשלמותו ברמת ה-vibe וכו׳. עד הגל הבא...״

אז איזה סוג של אנשים באמת קונים דירות בכל שכונה?

״במרכז ובצפון הישן: בעיקר משפרי דיור, או מבוגרים שרוצים לגור קרוב לילדים שלהם. תראי, פה הדירה הכי זולה מתחילה בשניים וחצי מיליון שקלים. את מבינה שזוג צעיר לא יקנה דירה של 50 מטר בשניים וחצי מיליון ש״ח, כשהוא צריך להביא לפחות חמישים אחוז מהבית הון עצמי. אז או שההורים קונים דירות לילדים שלהם, ויש הרבה כאלה, או חבר׳ה מחו"ל שקונים כזה גודל של דירה כדירת נופש.

תל אביב בניינים

זה לגבי נכסים בשניים וחצי מיליון. כשאנחנו מגיעים לשלושה מיליון ש״ח וצפונה, אז מדובר כבר בדירות לאנשים יותר מבוגרים או משפחות צעירות עם כסף. את לא תמצאי צעירים בני עשרים ושש, שבע, שמחפשים לקנות נכס בשלושה, ארבעה מיליון ש״ח, במיוחד לא דירה של שישים, שישים וחמישה מטרים בלי מעלית ובלי חנייה. זה לא הגיוני עבורם.

זה כן הגיוני למי שמכרו וילה במושב בחמישה-שישה מיליון ש״ח, ואומרים לנו: "חנייה אני לא צריך, יש לי אופניים, אני גם מלכתחילה רוצה ללכת ברגל לכל מקום, הילדים שלי פה גרים בקרבת מקום ואלה הדברים שחשובים לי. מקסימום אשכור חניה אם יידרש".

אפרופו, גם לשכור חניה נהייה עסק מטורף. בין 800 ל-1,000 ש״ח למקום חנייה. יש מקומות חניה כאן שנמכרים בחכירה לעשרים וחמש שנים ומעלה, בשש מאות, שבע מאות אלף ש״ח.״

חניה בחצי מיליון שקל??

ונחטפות כמו לחמניות. מעבר לנוחות, חניה בחצי מיליון שקל לפעמים משביחה את ערך הנכס גם במיליון וחצי שניים. תל אביבים יודעים לעשות עסקים :-). במיוחד אם מדובר בדירות גן, גג או על קו הים. רק השבוע מר חולדאי הודיע שבכל איזור הצפון הישן, לא ניתן יהיה יותר להחנות באדום-לבן עד הבוקר, כמו שהיה נהוג. והתבטלו שני חניונים במרים החשמונאית ובובליק, לטובת גני ילדים. בקיצור, חניה היום באיזור הצפון הישן - אין לה מחיר.

בוא נדבר על הקהילות העירוניות, זה נושא מאוד חם בכל העולם.

קהילה עירונית

בבלי ונווה צדק

״בבלי ומתחם יהודה מכבי הם לדעתי הקהילה האמיתית האחרונה שנשארה באזור ״מנהטן״. אחריה ממוקמת בזל, שהייתי מגדיר אותה כ״שכונה קהילתית״, אבל שתיהן מספקות את אותה ההרגשה שאנשים מחפשים - ״לגור במושב בתוך העיר״. אחריהן באות הכרם ונווה צדק, למרות שבנווה צדק יש vibe די חו״לניקי. יש שם הרבה תושבי חוץ, הרבה דירות רפאים, הרבה עסקים שממותגים מאוד יקר וכן הלאה. מהבחינות האלה, זה פחות מקום להרגיש בו חיי משפחה קהילתיים. זאת הרגשה יותר סטרילית.״

אין שם תחושת קהילתיות?

״יש, אבל שוב: אלה באמת איזורים יותר מתויירים, את מרגישה בהם כמו תיירת. בבבלי-י(ה)ודה-מכבי אתה חי. אתה מרגיש את האנשים עצמם.״

בוא נצא רגע מאיזור הנוחות, הרי לא הכל זה מנהטן, יש לך דוגמא נחמדה במזרח העיר?

נחלת יצחק ומזרח העיר

נחלת יצחק

״בואי ניקח לדוגמא את נחלת יצחק. היא מוגדרת כשכונה, אבל אלמנט הקהילתיות שם היום פחות חזק ואפשר להבין למה: אין שם גנים, אין השקעה של העירייה, לעומת זאת יש בנייה מתועשת מטורפת של משרדים מעורבים עם מגורים בכל הרחובות שעוטפים את השכונה. יש תוכניות ל-4 השנים הקרובות לבנייה של מאות יחידות דיור משולבות, שהולכות להפוך את השכונה הזאת לאיזור תעשייה אחד גדול. כבר היום עם כל המוסכים והבנייה הנמוכה הקיימת, נחלת יצחק מרגישה כאזור תעשייה.

יוצא שזאת שכונה שיש בה כמה רחובות שקטים אבל מסביבם למעשה יש עיר תעשייתית. ככה אני מגדיר את זה. בסופו של דבר מה אדם רוצה? לרדת עם הילד למטה לרכב על האופניים, אבל אין להם איפה. יש מספר מועט של גינות בגודל של ״מטר על מטר״, התושבים נושמים פיח ואבק 24/7 מהבנייה של המשרדים ביגאל אלון ומנחם בגין עם המגדלים הרבים שנבנים שם, בקיצור - לא איזור אידיאלי למגורים עם ילדים.

אבל(!) העירייה כהחלטה, עומדת להנגיש את כל מזרח העיר, השכונות שמעבר לאיילון, לכיוון מערב תל אביב. כמו לדוגמא החיבור של ביצרון ורמת ישראל לשדרות יהודית באמצעות גשר יהודית. כך העירייה מתכננת לחבר את נחלת יצחק והאיזור, לתוך העיר, דרך איזור mid town (ביגאל אלון מול עזריאלי, איזור מגדלי הצעירים) ולכל המרכזים המסחריים שעומדים להתפתח באיזור. יש גם תוכנית לקירוי איילון אבל זה יקרה בהמשך.״

שזה כבר בגבול רמת גן גבעתיים

תל אביב רמת גן

נכון. אפרופו גם שכונת בורוכוב בגבעתיים תתחבר בקרוב לתל אביב דרך רמת גן, והמגדלים באזור הבורסה. הרי לים תל אביב לא יכולה להתרחב, אז נשאר לחבר את מזרח העיר למרכזה. התוכניות האלה כבר נמצאות בעירייה.

תחשבי על זה, עוד כמה שנים, המשמעות של מגורים ביגאל אלון, או באיזור של ביצרון, רמת ישראל, היא להגיע לשרונה, איזור הארבעה וקרליבך ב-12 דקות הליכה. זה יתאפשר בזכות גשר יהודית. משם הדרך לֹאבן גבירול, רוטשילד ומרכז תל אביב כבר תהיה קצרה. קצרה מאוד אפילו.״

אז מי שרוצה לקנות ולהרוויח ויש לו כסף ואורך רוח שיקנה ב…

נחלת יצחק, מי שיש לו פחות אורך רוח - בצרון, רמת ישראל, יד אליהו למרות שהמחירים שם מתומחרים גבוה יחסית לנחלת יצחק.״

- - -

בחלק השני של הכתבה: לאן נעלמו הדירות להשכרה בתל אביב? על המהפכה שעשו AirBNB, היזמים ועוד.



אורן אלמוג, דירוטשילד
מדברים תל אביבית שוטף, נושמים וחיים נדל"ן 24/7 על סוגיו השונים: דירות יד שניה, דירות יוקרה, בניינים, מגרשים והתחדשות עירונית ליזמים.

 

כתבות נוספות


השקעה ״קטנה״ בנדל״ן: עד 500,000 ש״ח
מחפשים השקעה בסכום של עד 500 אלף ש"ח? הנה מספר אפשרויות שכדאי לבחון.



השקעות נדל״ן בחו״ל: למה להשקיע באנגליה?
השקעות נדל"ן בחול מאפשרות מיצוי מרבי של פוטנציאל השקעות בנכסים מניבים. יש סיבות טובות להשקעה בחו"ל בכלל ובאנגליה בפרט. אספנו אותם למאמר שלפניכם



3 סוגים של מכונות קפה - מה מתאים לכם?
אם גם אתם אוהבים קפה איכותי שנמזג ממכונת קפה ורוצים לשתות אותו בלי להיאלץ לעזוב את הבית או את המשרד, ייתכן מאוד שיעניין אתכם להכיר 3 סוגים של מכונות קפה מומלצות במיוחד. מעבר לכך שמדובר על מכונות קפה א...



6 דברים שצריך לקחת בחשבון לפני שקונים מאוורר תקרה
כשלא צריכים מזגן אבל עדיין האוויר עומד, גם בקיץ וגם בחורף - הישראלים אוהבים את מאווררי התקרה, ועוד לא דיברנו על האפקט העיצובי


 


עוד בהומלס

דירות ונדל"ן

דירות להשכרה

דרושים

דרושים

רכב

רכב יד שניה

יד שניה

יד שניה

 


עוד במגזין

נדל"ן

רכב

חיות מחמד

יד שנייה

דרושים