חברות ליווי הדיירים המשמעותיות ביותר בתחום ניהול הפרויקטים מטעם הדיירים מורכבות מבעלי מקצוע מובילים ומנוסים בתחום ההתחדשות העירונית: עורכי דין, מהנדסי בניין, מפקחי בנייה, אדריכלים ומנהלי פרויקט. החברה המארגנת מלווה את הדיירים בכל השלבים בתהליך, החל משלב ההתאגדות הראשונית של הדיירים ועד לסוף שנת הבדק.
חברות ליווי דיירים וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית נקראות לעיתים גם "מינהלת דיירים". חשוב לציין כי בשוק היום פועלות מינהלות ציבוריות (בדרך כלל מופעלות על-ידי הרשות המקומית) לצד מינהלות פרטיות (שמופעלות על-ידי חברה פרטית).
מדוע קיים צורך בחברות ליווי דיירים וניהול פרויקטים?
אם בעבר בעלי הדירות היו מתקשרים ישירות מול יזם, חותמים מולו הסכם על נון-שופ (הסכמים לפיהם הדיירים כבולים ליזם לפרק זמן מסוים לצורך הבאת הצעות קונקרטיות מיזמים) ומחכים להצעה מסודרת, הרי שהיום המצב השתנה מן הקצה אל הקצה.
יחד עם בעלי הדירות, מינהלת הדיירים מנהלת את הפרויקט משלב ההתאגדות הראשוני ועד סוף שנת הבדק (שנה אחרי סיום עבודות הבנייה שבה, על פי חוק, ניתן לדרוש מהיזם תיקונים בפגמים שהתגלו). הכוח תמיד נשאר בידיים של בעלי הדירות ולא עובר ליזם.
לבעלי הדירות יש גורם מקצועי, מנוסה ומיומן שמכיר את כל השטיקים והטריקים ויודע לתת מענה לבעיות הסבוכות שקיימות בתהליך התחדשות עירונית. כל בעלי המקצוע הרלוונטיים מלווים את בעלי הדירות לאורך כל הפרויקט (עורכי דין, מהנדסי בניין, מפקחי בנייה, אדריכלים ומנהלי פרויקטים).
היתרונות של מינהלת מקצועית באים לידי ביטוי כבר בבדיקה התכנונית של הפרויקט: הדיירים יודעים בדיוק כמה מ"ר אפשר להוסיף לדירות וכמה היזם יקבל. כך מגיעים לתמורות מקסימליות. כמו כן, בניהול הפרויקט על-ידי חברה מנהלת אין עמלות נסתרות ואין "קומבינות". אין דייר שמקבל תשלום / טובת הנאה / פיצוי כלשהוא ללא ידיעת שאר בעלי הדירות.
כחלק מניהול הפרויקט מינהלת הדיירים עורכת ומנהלת מכרז יזמים. המכרז מבטיח שייבחר היזם הטוב ביותר לפרויקט ושבעלי הדירות יקבלו את מקסימום הזכויות וההרחבות שניתן. ככלל מינהלת הדיירים גם בודקת את זהות היזם, הניסיון, הערבויות, האם הוא קבלן רשום או משתמש בקבלן משנה ועוד.
השירותים של מינהלות הדיירים הם ללא עלות מצד הדיירים. שכר הטרחה עבור ניהול הפרויקט מגיע מהיזם. חשוב לציין כי שכר הטרחה לא מייקר את הפרויקט עבור היזם שייבחר כיון שהוא מתקזז עם עלויות השיווק והפרסום שנחסכו מהיזם בפרויקט.
היתרונות של חברה מנהלת הם אדירים גם מבחינת היזמים: היזמים מקבלים עשרות פניות מדיירים ומתווכים ולא מסוגלים לבדוק את הבניינים לעומק או להתנהל מול עומס הפניות. בדיוק כאן נכנסת לתמונה חברה לליווי דייירים וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית מטעם הדיירים.
השלבים בפרויקט התחדשות עירונית
בניהול של קבוצת בראשית, כל פנייה שמגיעה למנהלת דיירים עוברת בדיקה כפולה. ראשית הפרויקט עובר לבדיקה אדריכלית. מטרת הבדיקה האדריכלית היא לבחון את התכניות החלות על המגרש ולבדוק האם ניתן לממש את הזכויות במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי. אם ניתן לייצר פרויקט התחדשות עירונית, נבדק הבניין או המתחם באופן פרטני כדי להבין מהן התמורות לדיירים ומהן התמורות ליזם.
התוצר של הבדיקה התכנונית הוא טבלת זכויות שבה מפורטים כמות המ"ר הבנוי כרגע וכמות המ"ר שניתן לבנות.
השלב השני של הבדיקה הוא כלכלי. על סמך טבלת הזכויות מייצרים דו"ח היתכנות כלכלית שבו נבדקת רווחיות הפרויקט. שאלת הרווחיות של הפרויקט היא משמעותית מאוד כיון שללא רווחיות מספקת, לא יהיה ליווי בנקאי לפרויקט ולא יהיה יזם שיהיה מעוניין לקחת חלק בפרויקט.
בדיקה תכנונית וכלכלית בשלב מאוד מקדמי, מאפשרת לצאת למכרז יזמים מוקדם על-מנת לקבל הצעות ממספר יזמים במקביל. סוג זה של מכרז, ככל שהוא מנוהל היטב, יכול לחסוך לדיירים עד שנתיים של המתנה.
לאחר שנבחר היזם, מתנהל משא ומתן בין הדיירים ליזם עד להסדרת כל התנאים וניסוח הסכם סופי בין הדיירים ליזם. כשהחוזה הסופי מוכן, בעלי הדירות צריכים לחתום עליו כדי לתת לו תוקף.
לאחר שיש רוב נדרש של דיירים שחתומים על הסכם סופי מול היזם, 67% מבעלי הדירות והשטח המשותף בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) ו-80% מבעלי הדירות והשטח המשותף בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), היזם מתחיל להוציא היתר בנייה. הוצאת היתר בנייה אורכת בממוצע כשנה עד שנה וחצי.
לאחר שמתקבל היתר הבנייה, היזם עולה על הקרקע והעבודות מתחילות. בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) העבודות נמשכות כשנתיים. בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) העבודות נמשכות כשלוש שנים.
בסיום העבודות מתקבל אישור רשמי מהרשויות שהבניין מוכן למגורים.
מכאן ואילך, עורך הדין של בעלי הדירות מוודא שהנכס החדש או התוספות לדירה הקיימת נרשמים כנדרש בטאבו. במקביל, השנה הראשונה שלאחר הבנייה מוגדרת כשנת בדק. במהלך שנת הבדק מתגלים לעיתים נזקים שלא היו גלויים כאשר אכלסו את הדירות או נזקים שנוצרו לאחר אכלוס הדירה (לדוגמא בשל תזוזות טבעיות של המבנה בשנה הראשונה שלאחר הבנייה). במהלך שנת הבדק המפקח מטעם הדיירים מטפל בבעיות מסוג זה אל מול היזם.
ישנן מספר ערבויות (כלכליות) בפרויקטים של בנייה ובפרט בפרויקטים של התחדשות עירונית, שאותן חובה לדרוש מהיזם ומקבלן הביצוע. בקבוצת בראשית אנו מטמיעים את הסוג והגובה של הערבויות בתנאי הסף להגשת הצעה למכרז. המשמעות היא שיזם שלא מוכן לספק את הערבויות והסכומים הנדרשים כדי להבטיח את הדיירים, מלכתחילה לא יוכל להשתתף במכרז והצעתו לא תידון.
מי הם בעלי התפקידים במנהלת דיירים?
עו"ד דיירים – חשוב מאוד להדגיש שעסקאות של התחדשות עירונית הן עסקאות מורכבות מאוד, הן ברמה הקניינית, הן ברמת המיסוי והן ברמת הבטוחות. ההמלצה שלנו היא לשכור אך ורק את שירותיו של עורך דין שהתחדשות עירונית היא מרכז עולמו המקצועי והוא בעל ניסיון מוכח בתחום.
פיקוח בנייה – מפקח בנייה הוא מהנדס בניין שתפקידו הוא לוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם לתקן הבנייה הקבוע בחוק ובהתאם להיתר הבנייה. אין חובה חוקית לשכור את שירותיו של מפקח בנייה, אך מדובר בגורם משמעותי וחשוב בתהליך. לכן לעתים בפרויקטים של התחדשות עירונית נהוג לשכור מפקח בנייה, ולעתים אף שני מפקחים שונים: אחד מטעם הדיירים ואחד מטעם היזם. חברת הפיקוח של מנהלת הדיירים נכנסת לתמונה כבר בשלב הכנת מכרז היזמים על-מנת לוודא שהמפרטים הדרושים בשם הדיירים עומדים בתקנים המחמירים ביותר. גם בזמן הוצאת היתר הבנייה על-ידי היזם הנבחר המפקח מטעם הדיירים מקפיד שכל ההסכמות בין הדיירים ליזם מקבלות ביטוי בבקשה להיתר שהגיש היזם לרשות המקומית.
אדריכלים – במסגרת מינהלת דיירים, המשרד בוחן מאות פרויקטים בשנה על-מנת להבין את ההיתכנות התכנונית לפרויקט התחדשות עירונית. בכל פרויקט האדריכלים בוחנים את הנתונים הספציפיים ודרישות התכנון תוך הכוונה למקסום נוחות ואיכות חיים של הדיירים, לוח הזמנים ועלויות הביצוע. האדריכלים פועלים בשם הדיירים על-מנת לקבל תמונה ברורה, אופטימלית ועדכנית של הזכויות בפרויקט וכך לייעל את המו"מ מול היזם שייבחר.
ממה צריך להיזהר בבחירת חברת ניהול?
בשנים האחרונות נפוצה תופעה בבניינים בעלי פוטנציאל התחדשות עירונית של אנשים פרטיים שמחתימים דיירים על "הסכמי נון-שופ". המטרה של קבלני החתימות היא למכור את החתימות ליזם שיסכים לשלם תמורתן את הסכום המקסימלי. בניגוד למינהלות דיירים, קבלני החתימות רק מחתימים את הדיירים ומוכרים את ההסכם הלאה. מומלץ תמיד לוודא את הזהות של המחתים והחברה שעומדת מאחוריו (אם בכלל) ולשים לב טוב לתוכן של הסכם הנון-שופ. מדינת ישראל אף חוקקה לאחרונה חוק נגד התופעה שמאפשר לדיירים שחתמו על הסכמי נון-שופ מול קבלני חתימות להשתחרר מהמחויבות שלהם כלפי אותו קבלן חתימות.