מגזין הומלס / נדל"ן

״נראה כמו חומה של בית סוהר, מי היה מאמין שיש בתוכו שטחים כאלה מרשימים?״

״נראה כמו חומה של בית סוהר, מי היה מאמין שיש בתוכו שטחים כאלה מרשימים?״

מה קורה בבית מעריב?

★פרוייקט מיוחד★ השיפוץ, השימור, הרכבת הקלה, 200 מיליון איש בשנה ואיך זה שיש משרדים כל כך יפים בבניין כל כך מוזנח? ראיון מרתק על שוק המשרדים המטורף בתל אביב וכמה עצות ששוות זהב.

אור ברנשטיין 13/11/2019
נדל"ן | נדל"ן מסחרי

״אתה רואה את הכתמים הקטנים של הצבע על המשקוף? את כל אלה אני רוצה שתוריד, אבל לא לשפשף, תשתמש בחומר המיוחד שלך להסרת כתמי צבע״. לרגע התבלבלתי. קבעתי פגישה עם יזם שסוגר עסקאות של עשרות מיליונים, והראיון מתחיל תוך כדי הליכה עם קבלן הניקיון. ״וגם כאן, וכאן, כל הכתמים האלה צריכים לרדת״. עם זכוכית מגדלת לא הייתי רואה שם כתמים.

- ״לא הבנתי משהו״ אני אומרת לאמיר כשאנחנו מתיישבים באופן רשמי לתחילת הראיון ״באתר שלכם קראתי שאתם יזמים, לפני הראיון הבנתי שאני עומדת לראות חלל משרדים יוצא דופן להשכרה, ועכשיו היה נדמה לי שאני מסתובבת עם קבלן השיפוצים. מה קורה כאן בעצם?״

אמיר חייך והסביר ״אני קודם כל מתווך. אנחנו (גולדברג הראל ושות׳) פירמה של תיווך, אחת מ-10 הגדולות בארץ, מוכרים פרוייקטים בהיקף של 250 מיליון שקל בשנה. לשוק המוסדי. מה זה שוק מוסדי? זה אומר שאנחנו מתעסקים עם עסקאות של מעל 10 מיליון ש״ח. בלבד. באופן עקרוני. אנחנו מתווכים שטחים גדולים.

הפעילות השניה שאנחנו מתעסקים איתה, היא יזמות וניהול מתחמי משרדים. ליתר דיוק: משרדים לטווח ארוך. הם יכולים להיות קטנים אבל הם לטווח ארוך, זה הרעיון. ואנחנו מחפשים עסקים, לא סטרטאפים, אלא עסקים יציבים, שמחפשים מקום שהוא בית.

עכשיו תביני, אנחנו, ליטל ואני ואנשי הצוות, מנהלים את מתחמי המשרדים על כל המשמעויות של הדבר. ויש הרבה משמעויות. אנחנו משקיעים זמן רב, נמצאים כל יום מהבוקר עד הערב במקום, אחרי כמובן שמתעסקים בשיפוץ של המתחם, באכלוס שלו,״

- ״ובניקוי הכתמים מהמשקופים?״

״את יודעת מה הסלוגן שלנו? ״בית לעסקים״. כי ההתנהלות שלנו היא ביתית. את נמצאת עם בעל הנכס בקשר ישיר, אין דבר כזה.״

- ״אני מודה שזה יפה בעיני שאנשים שמתעסקים בכסף ומסחר ויזמות מדברים על ליצור הרגשה של בית. אבל זה עובד?״

״לדעתי זה הדבר היחיד שמשנה. יש בעיה במשרדים שאת לא ערה לה עדיין. בכל שטח מסחרי או משרדי שתגיעי אליו, את לא יכולה להיות בקשר ישיר מול בעל השטח. את מדברת עם עצמך, אין מי שעונה לך בצד השני. חתמת על החוזה? זהו, מאותו רגע את לבד. כמו בדירה, דרך אגב. חתמת חוזה על דירה? תתקדמי, את לבד. לטוב ולרע.״

״תתקדמי, את לבד״

״פה לא. פה קמת בבוקר, הגעת, מדברים איתך. אני לא מדבר על פעם ב- כשיש לך תקלה. גם אם אין לך תקלה, אם סתם חסר לך נייר להדפסה או קפסולות קפה, לא יודע מה. הדברים הכי קטנים. אין לך מפתח לדלת. כל יום אנחנו מקבלים עשרות שיחות כאלה מדיירים, עניינים תפעוליים. ואנחנו נותנים להם מענה. תביני, פה כל דייר שרוצה, יכול לפנות אלינו או לצוות ומטפלים לו במקום בעניין. אז יש לזה משמעות עבור הבן אדם, הוא במקום שעוטף אותו.

צריך להבין שעסק קטן הוא גם ככה חלש. זה עסק שמחזיק שטח משרדים כי הוא חייב, אבל הוא לא איזו חברת ענק עם הרבה מזומן. אז כדי שהסיכוי שלו לשרוד יגדל, הוא צריך שיתנו לו מעטפת כמה שיותר חזקה. וזה מה שאנחנו מנסים לעשות.״

לקנות או לשכור משרד?

- ״תגיד, למה בעצם שעסק לא יקנה לעצמו משרד? על איזה סכומים מדובר, האם זה משתלם?״

״בברזל למשל (רח׳ הברזל ברמת החייל. א.ב.) מכרתי משרדים לאנשים. 15 מטר, 20 מטר, מכרתי עשרות משרדים למשקיעים. ראיתי ברבות הזמן שזה לא מתאים. כל בן אדם שמחזיק בשטח של 10 מטר, ב-200,000 ש״ח, רוצה להיות מעורב ושותף בניהול של מגה-פרוייקט, שזה מובן אבל מאוד מסרבל את הניהול של המתחם, מה גם שאין לו באמת יכולת לקבל החלטות בראייה כוללת.

גם מהצד של הבן אדם שמשקיע, תחשבי, את מחזיקה 20 מטר משרד, את מקבלת עבורו בחודש 2,000 שקל, או 1,500 שקל. תחשבי כמה מעט כסף זה בשביל ההתעסקות. את צריכה לנסוע, לחזור, להשכיר עורך דין, רו״ח, לעשות דו״ח פעם בשנה, הדייר כן נמצא, לא נמצא, יצא, חזר, עניינים, שבר לא שבר, פתאום הנכס עומד ריק חצי שנה, פתאום את צריכה לשלם למתווך - את מקבלת פרוטות וההתעסקות שלך גדולה עבור שטח כזה קטן. עזבי, זה קשוח. ולא משתלם גם, זאת הבעיה.

אבל חברות תעשייתיות שקונות נכס ב-3 מיליון ש״ח, נגיד, לא ב-200 אלף, והנכס מניב להם תשואה של 6%, אני לא אומר 15%. אז יש להם 180 אלף ש״ח בשנה. זה כבר כסף דרמטי, 15 אלף שקל בחודש, זה כסף שכן יכול להחזיק בעיות וקשקושים וכן יכול להחזיק עורכי דין. גם אם ריק קצת אז גם לא נורא כי זה דרמטי. לעומת 1,500 ש״ח לחודש או 1,700 לחודש שתקבלי עבור משרד קטן, זה כסף קטן, הוא לא יכול להיערם בסוף הדרך. לא יכול. בלתי אפשרי.

לכן, רוב הקונים של משרדים זה חברות תעשייתיות. אלה הקליינטים. חברות שנצבר להם הרבה כסף בחשבון, בד״כ חברות עם מאות עובדים והם קונים נכסים בעשרות מיליונים ויותר. כל שנה. כנכסים מניבים או כהשקעה או כעתודות קרקע, לא משנה מה, כל חברה והרעיון שלה. אבל אלה המשקיעים הרציניים ביותר כאן שמחזיקים את השוק המוסדי.
בגלל זה, אם את שׁואלת אותי, מהן מסקנותי בנוגע לקניה של משרדים, אז הייתי אומר שכן לקנות אבל רק שטחים גדולים.״

- ״מה זה ׳גדולים׳, החל מ…?״

״החל מ-3 מיליון שקל. החל מ-300 מטר. רק תביני מה אנחנו מוכרים, לא מדובר בדירה ולא בחנות. מוכרים פרוייקטים שלמים. לבן אדם שיש לו כח כלכלי לקנות. כי אז הכסף יכול להיאסף. במצב אחר הכסף לא יכול להאסף והאדם יכול להפסיד. זה נראה לאנשים כמו השקעה חכמה כי הם קונים בזול? אז מה אם את קונה בזול? זה לא אומר כלום. הסתבכת. זאת עצה שיכולה להציל הרבה אנשים. לפעמים כבר עדיף לשלם שכירות וזהו. יותר טוב, יותר זול.״

- ״וגם דואגים לך להכל״

״את יודעת כמה זה קשה לרוץ? ואת רצה על כסף קטן. מילא אם את רצה עבור כסף גדול. בסדר, אז רצים, מה לעשות, זה חלק מהעבודה. אבל כשאת רצה על כסף קטן זה אסון.״

שחזור בית מעריב

- הראיון כולו התקיים באחד הבניינים המיוחדים והמוכרים ביותר בארץ: בית מעריב. אני עוברת בצומת מעריב לפחות פעמיים בשבוע וכל פעם מחדש תוהה מה קורה עם הבניין המיתולוגי אך המוזנח עד כדי כיעור הזה.

״אנחנו נמצאים בבית מעריב, מנחם בגין 53-55. רכשנו כאן שטח משרדים של 2,000 מטר שנמצא בשני בניינים, אחד אחרי השני. זה תחום אחר שאנחנו מתעסקים בו. אנחנו כיזמים, לקחנו פרוייקט של משרדים, קנינו, חילקנו, משכירים ומטפלים גם בשירות בשטח.

עברנו פה חצי שנה של שיפוץ מאוד קשה, כי המקום עצמו מאוד מאוד קשה לעבודה. הגענו כבר קרוב לשלבי הסיום, אבל למעשה זאת רק ההתחלה כי את מסתובבת עכשיו ב-1,000 מטר הראשונים, כשיש לנו עוד 2,000 מטר לשפץ, שטח גדול, ואחר כך גם קומה מלמעלה שגם עתידה לעבור שיפוץ ואכלוס, יש הרבה מאוד עבודה בשטחים האלה.״

- בניין מוזר הבניין הזה…

״לגמרי. זה בניין תעשייתי של פעם, בתוך הלב הפועם של תל אביב. בנו אז מבנים שנראים היום מאוד מוזרים, הבניין הזה ספציפית נראה כמו חומה של בית סוהר, מי היה מאמין שיש בתוכו שטחים כאלה מרשימים?״

- איך באמת היה נראה בית מעריב מבפנים?

״היה פה אופן ספייס עם עמדות טלפון, טלמרקטינג, ישנות, של פעם, שפשוט עמדו פה במרכז שורות שורות, ומסביבן חדרים קטנים משני הצדדים והכל היה פתוח, כל החלל המרכזי, הכל היה פתוח אופן ספייס.

הבנייה עצמה היא מוארכת, למעשה זה בניין צר, עם חלונות בשני הצדדים, כך שמדובר בשטח שדומה לעפרון. איחדנו את השטחים בשני הבניינים והפכנו את הכל למתחם המשרדים הכי ארוך במזרח התיכון, יותר ארוך ממגרש כדורגל, 120 מטר אורך. היתרון בזה שהמתחם הוא צר, שלמעשה יש חלונות לכל משרד, גם אם הוא קטן. זה דבר נדיר, שלא קיים במתחמי משרדים אחרים.

תכננו מחדש את כל המתחם מתוך מחשבה שלכל בן אדם יהיה ממש משרד עם דלת משלו עם מפתח, עם קודן, כך שלכל אחד יש פרטיות מוחלטת ונוחות מירבית בעלות אפסית, כולל הכל. תחשבי, ב-2,500 שקל לפתוח עסק שלם, פרטי, לא באופן ספייס, אלא בתוך יחידה פרטית נעולה ועוד עם חלון. עסק שלם ב- 2,500 ש״ח כולל הכל זה כסף קטן, גם לעסק שלא הכי מצליח.״

- וחוץ מהמחשבה הכלכלית שהיא מרשימה ללא ספק, מה לגבי האחריות לשימור של כזה נכס?

״חשוב מאוד. לכן, מבחינת עיצוב, עשינו שחזור של בית מעריב של פעם. את רואה למשל את הרצפות המצויירות? תסתכלי על דוגמא של יחידת משרד של 3 חדרים, היא מרוצפת בעצם כמו דירה של פעם.

זה משהו מאוד מאוד מיוחד ומן הסתם גם מאוד יקר. עלה לנו הרבה מאוד כסף להגיע למצב הזה של השטח. אבל זה הקו העיצובי שאנחנו הולכים איתו: שחזור בית מעריב.

אנחנו עושים את זה פנימית ואחר כך גם חיצונית, שיפוץ חיצוני לבניין. זה יהיה הבניין הכי יפה בעיר. כשתוך כדי, מה שיקרה, זה שפותחים פה למטה את תחנת הרכבת ההצלבה.

200 מיליון איש בשנה

״את רואה את כל התעלה, הרציפים, כל מה שקורה כאן למטה?״

״זאת למעשה תחנת הרכבת הקלה הכי גדולה בארץ. תחנת ההצלבה. לתחנה עצמה קוראים תחנת קרליבך וגם תחנת ההצלבה. כי היא במקום מפגש, הצלבה של שתי רכבות. שזה דבר נדיר, כי זה אומר שיעברו פה 200 מיליון איש בשנה. לא שני מיליון, 200 מיליון. בשנה.

עוד 19 חודשים מהיום, התחנה נפתחת. 19 חודשים זה זמן מאוד קצר בנדל״ן. חיכו לתחנה הזאת 15 שנה, אבל עוד 19 חודשים היא נפתחת ו- 200 מיליון איש בשנה יעברו לי מתחת לדלת. את מבינה את המשמעות של זה?

הרי מה מעניין את הבן אדם? נגישות, תחבורה, חניה, פקקים, מעניין אותו העתיד של המקום, שהעתיד זה תחנת הרכבת והעתיד זה מה שקורה פה במתחם שזה משהו משוגע.
הרי אנחנו יושבים פה בשוק הסיטונאי לשעבר. מבחינת מיקום יש לזה משמעות כבדה, אנחנו יושבים במרכז תל אביב. מתחם השוק הסיטונאי, הוא למעשה משולש בין רחובות קרליבך-חשמונאים-מנחם בגין״

- מתי הרסו את השוק הסיטונאי, בסביבות ה-5 שנים? ותראה מה נהייה פה.

״ועוד 5 שנים את לא מזהה את המקום. עד השמיים הכל 50 קומות. הכל. תקשיבי, הכל. את תראי פה עוד 100 מגדלים. לא אחד, 100. מגדלים עד השמיים מסביב. מגורים, מלונאות ומשרדים. בונים פה מאחורה 4 מגדלי מגורים ועוד 15 בניינים קטנים של 15 קומות כבר בנויים. פה תהיה וכבר יש שכונה אדירה בכל מתחם השוק הסיטונאי.

50 מטר לידינו, חסן ערפה, 16 מגדלים ש-4 מהם למגורים, 2 מלונאי, ו-6 משרדים. חוץ מזה פה בבניין לידינו וכל האחרים גם בונים פה עירוב שימושים - משרדים ומגורים. בבניין פה של בית מעריב וכמובן כל שאר הבניינים שיש פה על ציר מנחם בגין, הכל מגדלים: חג׳אג׳, הארבעה, עזריאלי, עזריאלי החדש, עזריאלי שרונה, כל המגדלים החדשים זה כולם על אותו ציר. מנחם בגין.״

ציר המשרדים של מדינת ישראל

״צריך להבין שמנחם בגין זה הציר הכי חזק של משרדים במדינת ישראל. חד משמעית. יותר חזק מרוטשילד ושות׳. מבחינת דירוג, כסף, תבדקי כמה עולה להשכיר מטר פה וכמה עולה בכל מקום אחר. ואחוזי תפוסה כמובן.

95% תפוסה ו-120 ש״ח למטר זה הממוצע של מנחם בגין. את יודעת מה זה? זה גם המון וגם מאוד חזק.״

- לשם השוואה כמה הממוצע ברמת החייל?

״75 ש״ח למטר.״

- וברוטשילד?

״115, 120. אותו מחיר פחות או יותר.

כל עניין המספרים הגדולים למטר, הכל נובע מתוך מציאות המגדלים החדשים. ציר מנחם בגין ממשיך למעשה גם מעבר לעזריאלי. מגדלי הצעירים, we, שזה גם מעורב מגורים ומשרדים, גם מלונות עושים שם, עכשיו במגדל we, פתאל השכירו 12 קומות עליונות, ועומדים לפתוח מלון 200 חדרים. זאת חבורה אדירה של מגדלים מעורבים עד בית המשפט ואפילו עד הכניסה לבורסה, לרמת גן. רק שם נעצרת כל המגדליאדה הזאת.

אני אחד הראשונים ששכרו בעזריאלי שטח בקומה 30 בבניין המשולש. שטח של 300 מטר, זה היה בשנת 2000. קודם כל היה עולה אז כמעט כמו היום, אם אנחנו מדברים במונחים של כסף. המחיר של המשרדים לא השתנה הרבה. אז היה עולה 25$ למטר, משהו כזה. נגיד 80, 100 שקל. המחיר כמעט לא עלה כל השנים. גם מחיר המכירה של השטח וגם ההשכרה נשארו סטטיים.

בניגוד למחירי הנדל״ן של המגורים שעלו פי 5 או פי 10. השוק המסחרי לא יורד הרבה ולא עולה הרבה זה שוק מאוד מאוד יציב ומאוד סולידי למי שמבין במה הוא מתעסק. שוב, זאת השקעה יציבה וסולידית לחברה גדולה שמחזיקה הרבה מטרים. אבל בן אדם שמחזיק 10 או 15 מטר, הוא מאוד פגיע.

כחלק מהתופעה של ההתחזקות והבנייה לגובה, מה שעוד השתנה זה תמהיל הדיירים והחנויות. כמו שתראי אם תצאי החוצה, מי שנכנסו לכאן כדיירים חדשים ממש ממולנו, הם יבואנים של מכוניות יוקרה ואופנועי יוקרה. הם רוצים, ובצדק, להיות קרובים לדאון-טאון של תל אביב, מרכז העסקים הפועם. שד״א הוא המרכז הכי רציני פה במדינה.״

תחנת קרליבך: העתיד מעבר לפינה

״לפני שחסמו את הרחוב לצורך בניית הרכבת הקלה, הצומת הזאת היתה עמוסה ברכבים, תחבורה ציבורית והולכי רגל, העסקים ברחוב פרחו. כשהתחילו עבודות התשתית של הרכבת הקלה, האיזור כאן היה ממש סגור, אם היית באה לכאן לפני שנתיים לא יכולת לעבור פה בכביש. היום כבר פתוח יותר, זז יותר, ככל שמתקדמים לקראת הפתיחה של הרכבת הקלה, האיזור הזה נפתח.

את זוכרת מה חשוב לבן אדם כשהוא מחפש משרד? נגישות, תחבורה. אז כאן יש לך הכל. גטקסי, מוניות, קווי אוטובוס, באבלס - מוניות שירות שמגיעות אליך מתחת לדלת. את מזמינה באתר, באפליקציה, הוא אומר לך ״תוך 8 דקות חכי לי פה בתחנת אוטובוס מעבר לכביש״, את יורדת למטה במעלית לתחנה, בא, אוסף אותך מהתחנה ולוקח אותך לאן שאת צריכה. אלה דברים מאוד חשובים עבור מי שבוחר לעבוד במרכז תל אביב. נגישות לכל מקום.״

הנאים הדיירים בעיניכם?

- אוקיי, נשמע כמו חלום אורבני. אז נשאר רק לשאול מי השכנים?

״זה דווקא חשוב :-) יש כאן היום שני דיירים גדולים: המועצה הישראלית לצרכנות ופורבס ישראל. זהו אחד מ-40 הסניפים שיש היום לפורבס בעולם והם יושבים כאן אצלנו. יש פה הרבה מאוד עמותות וגם צה״ל יושבים כאן בבניין בקומות אחרות. אצלנו בעיקר הדיירים הם עורכי דין ורואי חשבון. יושבים אצלנו גם שני סטארטאפים מתוכניות היזמות של הבינתחומי, IDCBeyond ותכנית Zell. ועוד כל מיני דיירים מעניינים מתחום האופנה, קניינים.

- נאים השכנים :-) ואיך המחירים?

אני אתן לך דוגמא למחירים. כולם כוללים חשמל, מים, ארנונה, ועד בית שזה מאוד יקר בבניין משרדים, ביטוח, ניקיון חיצוני, מטבחון חיצוני,

- וחלון

וחלון... תראי, התפיסה של האנשים השתנתה גם לגבי גודל השטחים. לאו דווקא רצים לשטחים גדולים. מעדיפים שטח קטן, בוטיקי, משופץ, מרוהט, מסודר, שלא צריך להשקיע בו אגורה. פשוט מגיעים, שמים את הדברים ומתחילים לעבוד.

אז בגדול אלה המשרדים שאנחנו מדברים עליהם:

1 חדר, 15 מטר, 2,500 ש״ח.
2 חדרים, 20 מטר, סדר גודל של 3,500 ש״ח.
3 חדרים, 45 מטר, 6,900 ש״ח.
5 חדרים, 90 מטר, מחיר בטלפון, ויש גם לופט של 200 מטר - מחירים בטלפון.״

- וכל זה במוסד הישראלי תל אביבי הידוע: בית מעריב המחודש

זה קטע, את צריכה לכתוב את זה בכתבה, זה למשוגעים שבינינו, לאוהבי ההיסטוריה, אוהבי תל אביב של פעם, תל אביב הישנה.
ואת לא צריכה להגיד כתובת, את צריכה רק להגיד לבן אדם ״בית מעריב״. הוא כבר יודע איפה זה, יודע איך להגיע, יודע הכל.

 

- - - - -

גולדברג הראל הוקמה בשנת 2014 על ידי אמיר אוגוסט וזוגתו ליטל אוגוסט הראל. שניהם יזמים ומתווכים עתירי נסיון בתחום הנדל"ן המסחרי, מתמחים בניתוח עסקאות. גולדברג הראל ושות' עוסקת במתן שירותי תיווך, ברמה האסטרטגית, לגופים וחברות מהמובילים במשק בעסקאות בהיקפים גדולים, ובייזום נדל''ן מסחרי, בעיקר בתל אביב.
בתחילת 2019 ייסדו בנוסף, את גולדברג לון ושות' חברת נדל''ן מניב, יחד עם חברת לון אריזות השרון - חברה מתחום התעשיה, שמייסדיה הם אנשי עסקים מתל אביב.

GLA - מתחם המשרדים של גולדברג הראל בבית מעריב

אדריכל ראשי: ארד אורבן דיזיין בע״מ
קבלן מבצע ראשי: איירלדום בע''מ
תקשורת, מתח נמוך: שביט מערכות
מנהל אבטחה ותקשורת: די.אמ.אס תקשורת
עיצוב והספקת אריחים ואבזור: סטוקרמיק, קרמיקה אחים מואסי בע"מ
מערכות מיזוג אוויר: י.נ. זהר הנדסת מערכות
ריהוט עץ, עיצוב והכנת עבודות מסגרות ואיבזור: קיוביק דיזיין בע״מ
אחזקה וניקיון: ג'יני אווטסורסינג
עיצוב ותכנון ריהוט ומטבחים: icreate-biz



אור ברנשטיין, מערכת הומלס

 

כתבות נוספות


אתרי נדל״ן: טיפים לקידום בגוגל!
התחרות על קידום אתרי נדל״ן בגוגל היא קשה והשחקנים מקצוענים. מה בכל זאת ניתן לעשות ואיך?



הטרנד החדש בלימודי הנדל"ן – חו"ל והשוק האמריקאי
רוצים להשקיע אבל בארץ מחירי הדירות להשקעה מרקיעי שחקים? גם היכרות עם השוק בארץ לא מבטיחה פעילות מוצלחת בבחו"ל. יש להכיר את המאפיינים והמגבלות של השוק הזר, את ההיבטים הרלבנטיים מבחינה משפטית ומבחינת מי...



השקעות נדל״ן בחו״ל: למה להשקיע באנגליה?
השקעות נדל"ן בחול מאפשרות מיצוי מרבי של פוטנציאל השקעות בנכסים מניבים. יש סיבות טובות להשקעה בחו"ל בכלל ובאנגליה בפרט. אספנו אותם למאמר שלפניכם


 


עוד בהומלס

דירות ונדל"ן

דירות להשכרה

דרושים

דרושים

רכב

רכב יד שניה

יד שניה

יד שניה

 


עוד במגזין

נדל"ן

רכב

חיות מחמד

יד שנייה

דרושים