מה ההבדל בין תמ"א לפינוי בינוי?

תולדה של צורך עירוני

ראשית נסביר ששני התהליכים הם תולדה של צורך - פתרון שמציעה תוכנית התחדשות עירונית. מבחינת קווי דמיון, נמצא ששני התהליכים לוקחים בניינים ישנים שנבנו לפני 1980 ומשפרים אותם, מתוך מטרה לחזק ולהעניק תנאי בטיחות יותר גבוהים. מנקודה זו מתחילים לצוף מגוון הבדלים, אם כי מראש נציין שבשני המקרים הורסים את המבנה הקיים ובונים במקומו מבנה חדש, וזאת לעומת תמ"א 38/1, תהליך שבו רק משפצים את הקיים. שנעצור אם כן להסביר מה ההבדל בין תמ"א לפינוי בינוי? מוזמנים לגלות!

להלן 7 ההבדלים העיקריים:

1. היקף הפרויקט - תמ"א 38/2 מתייחסת למבנה מסוים שאינו עומד בתקני הבטיחות הנדרשים. במקרה זה מורידים את המבנה ובמקומו בונים אחד חדש שכן עומד בתקנים, ושבנוסף לכך מציע לדיירים תנאים משופרים. מנגד, תוכנית "פינוי בינוי" חולשת על שטח הרבה יותר גדול, עובדה שמצריכה לא רק לטפל בהריסה ובהקמה של מספר מבנים סמוכים, אלא גם יש צורך בתכנון הרבה יותר מקיף ולהשקיע במגוון תשתיות משלימות.

2. נוחות - מבחינת הדייר, בשני המקרים הוא בסה"כ מקבל את אותם התנאים, אם כי בפרויקט מסוג "פינוי בינוי" התהליך נחשב יותר ארוך, וזאת בעקבות סדר הגודל של הפרויקט. מצד שני, לא רק שזוכים לגור בדירה חדשה, אלא גם באזור שנראה ומתפקד הרבה יותר טוב.

3. תדמית העיר - כיוון שפרויקט "פינוי בינוי" חולש על פני שטח הרבה יותר גדול ואינו מתמקד רק במבנה בודד, התוכנית הרבה יותר מקיפה - מזכירה הקמה של שכונה חדשה. מכאן שלא רק שהורסים ובונים מחדש מספר מבנים, אלא מנצלים את ההזדמנות עבור תוספת של שטחים ירוקים, שיפוץ סך התשתיות וכדומה. באופן שכזה שכונה שלפני כן נראתה עלובה וישנה, פתאום הופכת לשכונה צומחת, מתקדמת ומושקעת, עובדה שמשפיעה לטובה על סך הסביבה. אם מבחינת תוספת של מבני ציבור ומוסדות קהילתיים, ואם מבחינת השקעה של העירייה במגוון תשתיות משלימות.

4. הסטטוס של השכונה - כאמור לוקחים שכונה במצוקה והופכים אותה לשכונה במגמת צמיחה. נתון זה משפיע על האטרקטיביות של השכונה, עובדה שבין היתר מושכת משפחות צעירות במצב אקונומי יותר גבוה. תהליך זה מחייה אזור כושל ומערבב בין אוכלוסייה ותיקה לצעירה, כך שבאופן כללי מייצרים קיום מתמשך, בריא ומפרה.

5. הדרישות והזכויות מבחינת היזמים - מבחינת היזם, כאשר מדובר בתוכנית "פינוי בינוי", הוא זוכה לבנות הרבה יותר יחידות דיור (ההבדל נמדד בעשרות יחידות). עם זאת, לשם כך עליו להשקיע הרבה יותר, אם מבחינת שלבי התכנון והשגת האישורים ואם מבחינת העבודה בשטח. עוד נציין שיש לקחת בחשבון שסך המהלך נחשב הרבה יותר ארוך (בערך פי 5), ולו כי מתעורר הצורך לבצע שינוי בתב"ע.

6. הסכמת התושבים - על מנת לצאת לדרך עם פרויקט "פינוי בינוי", ניתן לבחור בין 50% הסכמה מסך דיירי הבניין לבין 60% הסכמה מסך דיירי המתחם עבור השגת תב"ע פינוי בינוי, ויש צורך ב80% הסכמה על מנת לתבוע דייר סרבן שאינו מחזיק בסיבה מספיק טובה. מה לגבי פרויקט תמ"א 38/2? פה לצד אותם 80%, גם נדרשים להחזיק באישור הנדסי שמצביע על צורך בחיזוק.

7. תמורה - מבחינת תמורה, בשני המקרים הדיירים עומדים ליהנות מדירה חדשה ויותר גדולה שיושבת בתוך בניין משופר, וכמובן שגם נכללים מגוון תוספות חשובות, כגון ממ"ד, מעלית, מרפסת וחנייה. כמו כן, בשני המקרים הדיירים עומדים להרוויח מפיתוח של מרחבים ציבוריים, אם כי בפרויקט מסוג "פינוי בינוי" התמורה תהיה הרבה יותר גדולה, פשוט כי היקף הפיתוח הרבה יותר מקיף.  מבחינת היזם, בפרויקט מסוג "פינוי בינוי" הוא עומד ליהנות מהטבות מס ומ25% רווח כולל.   מה קורה בפרויקט תמ"א 38/2? במקרה זה נהוג להוסיף כקומה וחצי עבור בניין שמכיל רק קומה אחת, כשתי קומות וחצי עבור בניינים שמכילים 2 קומות, כ3 קומות עבור בניינים שמכילים 3 קומות ו3.5 קומות עבור בניינים שמכילים לפחות כ4 קומות.

שונה אך דומה

בין אם עומדים לקראת פרויקט "פינוי בינוי" ובין אם עומדים לקראת פרויקט תמ"א 38/2, יש לקחת בחשבון שבשני התרחישים הסיטואציות די זהות. בשני המקרים בעלי הזכויות צרכים לחתום על טופס "הצהרת כוונות", למנות נציגות דיירים, לבחור עו"ד ייעודי, לקבוע מה יהיה המפרט של הדירה החדשה, לחתום על חוזה מסודר מול היזם, להשיג תב"ע (נדרש רק עבור פרויקט "פינוי בינוי"), לתכנן ולהוציא היתר בנייה, לסכם ערבויות, לעבור לדירה הזמנית (על חשבון היזם), ולבסוף בשני המקרים זוכים לעבור לגור בדירות חדשות ומשודרגות, כמובן לאחר שהושג טופס 4.