מגזין הומלס / נדל"ן, זירת המומחים

כל מה שרציתם לדעת על התחדשות עירונית (תמ״א)

כל מה שרציתם לדעת על התחדשות עירונית (תמ״א)

פרויקטים של התחדשות עירונית צברו תאוצה ניכרת בשנים האחרונות בעיקר בשל המחסור ההולך וגדל בקרקעות לבנייה חדשה בישראל, ובמטרה להחיות את פני הערים, לחזק ולשפר את בטיחות המבנה הקיים ולהרחיב את השכונות באמצעות תשתיות חדשות ובניינים נוספים. על תהליכי התחדשות עירונית (תמ״א ופינוי-בינוי) ולמה מפקח בניה עשוי לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח ורווחי לבין עיכובים, תקלות ובעיות.

29/08/2019
זירת המומחים | מכירה

מתוך האינטרס הלאומי של חיזוק העורף, הן בפני רעידות אדמה והן בפני מתקפות טילים, פנתה מדינת ישראל לפתרונות התחדשות עירונית מסוג זה, על מנת לעודד את השוק הפרטי באמצעות תמריצים ליזום ולקדם את חיזוק העורף. בתמורה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, מעלית ומרפסות עבור בעלי הדירות, זוכה היזם למכור את הדירות החדשות שייבנו בבניין. בעלי הדירות זוכים גם לעליית שווי דירתם. למשל עם כניסת רוכשים חדשים לשכונה המעלים את ערך הדירות ויוצרים ביקושים חדשים לתוספת תשתיות ציבוריות כגון גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכד'.

תהליך התחדשות עירונית מעניק לרשויות המקומיות הזדמנות לשדרג את תשתיות המגורים בשכונות הישנות על חשבון היזם. עיריות רבות מקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכך זוכות לבניית שטחים מסחריים חדשים, גני ילדים ובתי ספר, מתקני בריאות ועוד. המתחמים העוברים תהליכי התחדשות עירונית מאוכלסים בין היתר באוכלוסיות חדשות וצעירות יותר הרוכשות דירות חדשות מהיזם בפרויקטים ובכך האוכלוסייה משתדרגת.

במקרים רבים, הדבר תורם אף לירידה בשיעורי הפשיעה ועליה באיכות החיים לצד שביעות הרצון של התושבים הקיימים. עבור בעלי הדירות, היתרונות הם רבים ומגוונים: החל מהגדלת השטח של הדירה שלהם, חיזוק המבנה או קבלת דירה חדשה, תשתיות חדשות ומשודרגות, הגדלת מטרז' הדירה, הנגישות ע"י מעלית, לובי חדש.. וכל אלו אשר מעלים באופן משמעותי את ערך הדירה.

על מנת לוודא כי זכויותיהם של הדיירים מוגנות ונשמרות, עלתה החשיבות בשנים האחרונות בפיקוח בניה וניהול של הפרויקטים הללו, ע"י מפקח מומחה מטעם הדיירים המייצג את האינטרסים שלהם בלבד.

המורכבות של פרוייקט התחדשות (תמ״א 38-1)

חשוב להבין שיש מורכבות רבה בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38-1. למעשה, מוסיפים חלקים חדשים לבניין ישן. החיבור בעייתי ומאוד רגיש, אם זה הצינורות המחברים בין הישן לחדש שחיבור כושל שלהם עשוי לגרום לנזילות ואיטום רעוע, ונזקים פנימיים לבניין. בפרויקט של תמ"א 38-2 הריסה ובניה, בעל הדירה למעשה מוסר את הדירה שלו בתמורה לדירה חדשה, אולם הוא לא יודע לומר אם הדירה החדשה נבנית היטב ועל פי התוכניות המקוריות, אם היא עשויה מחומרים איכותיים ואם הבניה איכותית כך שתישמר לאורך שנים. הוא למעשה "סומך" על היזם שעשה איתו את העסקה, שיבצע עבודה ראויה.

לכן חלק מהעסקה לדיירים, כוללת חיבור מפקח הנדסי מטעמם וזה עניין קריטי! כיוון שבפרויקטים של תמ"א 38-1 חיזוק ותוספות לדוגמה, הדיירים חיים בבניין שעובר שיפוץ מאסיבי ועליהם להמשיך באורח חייהם. מפקח הבניה אחראי בין היתר, לוודא כי איכות חיים נשמרת, כי הבניה אינה מתעכבת וכי כל מה שמפורק במהלך הפרויקט – המדרגות, החשמל וכד', יוחזר מהר ככל האפשר כדי שאפשר יהיה להמשיך ולהתנהל כרגיל.

הריסה ובנייה

בפרויקטים של תמ"א 38-2, הריסה ובניה, בוחרים מפקח הבניה, שאחראי לשמירה על האינטרסים של הדיירים ומגיע מטעמם. המפקח מוודא כי כל מה שמקבלים זה מה שהוסכם בחוזה, כי העבודה תתבצע באיכות המקסימלית ומבלי "לחפף", שלא יהיה חיסכון בעלויות ובחומרים לטובת הקבלן, וכי הכל נעשה כהלכה. חשוב לציין, כי קשה מאוד להחזיר אחורה ולשנות בניה שכבר נעשתה וגרמה לבעיות. לכן, חשוב שמפקח הבניה מטעם הדיירים ילווה את תהליך הבניה בכל רגע ורגע.

מומלץ להתקשר עם מפקח הבניה עוד לפני שלב החוזה מול היזם/קבלן או במהלכו. גם לאחר מכן ניתן ועדיף מאוחר מאשר בכלל לא, אולם בשלב הכנת החוזה, מפקח בניה בעל ניסיון ומומחה בתחום, יכול לתת תובנות מהותיות ולסייע לבעלי הדירות לעגן בחוזה את האלמנטים הקריטיים והחשובים להבטחת איכות הפרויקט כדי שאלו יקבלו תוקף משפטי. אנחנו נעשה כל שביכולתנו כדי להבטיח שהדיירים יזכו למקסימום במסגרת המקובל".



קבוצת יגאל אלון
מובילים בניהול, תכנון ופיקוח של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

 

כתבות נוספות


אי למטבח או דלפק - מה עדיף?
מהם ההבדלים העיקריים בין אי למטבח לבין דלפק? מהם השימושים השונים ומה עדיף?



איך לשפץ דירה בתקציב מוגבל?
כולם יודעים שלבצע שיפוץ בדירה זה עסק יקר שעשוי לעלות בין 5,000 – 7,000 ₪ למטר, אז איך עושים זאת בחצי מחיר ואף פחות? איך אפשר לשפץ את הדירה, לרענן ולעצב אותה מבלי "לקרוע את הכיס"? הנה כמה טיפים.



4 כללי היסוד של הפאנג שוואיי
הפאנג שוואי, שיטה סינית עתיקה לארגון חפצים ומבנים, מאפשרת לנו להגיע להרמוניה בבית שלנו, במקום העבודה ובכל מבנה שאנחנו שוהים בו. איך? ריכזנו עבורכם את עקרונות היסוד.



עיצוב פנים בסגנון מודרני
אחת המגמות המרכזיות של העשורים האחרונים היא עיצוב פנים בהתאם לקו מודרני; סטייל עיצובי מרשים השואב את השראתו מסגנונות עיצוביים שונים – עם טוויסט עכשווי. אם החלטתם לאמץ את הסגנון ולהתחיל במלאכת עיצוב הב...


 


עוד בהומלס

דירות ונדל"ן

דירות להשכרה

דרושים

דרושים

רכב

רכב יד שניה

יד שניה

יד שניה

 


עוד במגזין

נדל"ן

רכב

חיות מחמד

יד שנייה

דרושים