מגזין הומלס / נדל"ן

ראיון: התחדשות עירונית מנקודת מבט של עו״ד מומחה

ראיון: התחדשות עירונית מנקודת מבט של עו״ד מומחה

כיצד נולדו עסקאות התמ״א הראשונות, מה צריכים לדעת בעלי הדירות, מה בין תמ״א לפינוי בינוי, ומי מלווה את הדיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית? תשובות לכל השאלות החשובות בתחום ההתחדשות העירונית, בראיון שלפניכם.

עו"ד נריה כהן 02/09/2019
נדל"ן | מכירה

"אני זוכר שהייתי מראשוני החלוצים בתחום של התחדשות עירונית. בשנת 2006 סיירתי בין הבניינים, והסברתי לבעלי הדירות מהי המשמעות של תמ"א 38", מספר עו"ד נריה כהן "באותה תקופה אף אחד לא רצה לעשות חיזוקים. חברות הבנייה רק חיפשו קרקעות לבנייה ולא עניין אותם להתעסק עם דיירים בעסקה שהיא קטנה באופן יחסי".

עסקאות התמ"א הראשונות היו לבניית קומה וחצי. מעט דירות. עסקאות שלא היו מספיק כלכליות או מוצדקות לחברות הבנייה הקלאסיות. "לאט לאט יזמים קטנים ובינוניים נכנסו לתחום, וגדלו עם הפרויקטים. ב-4-5 השנים האחרונות, כל חברות הבנייה הגדולות נכנסו לתחום ההתחדשות העירונית. תהליך דומה עברו הפירמות הגדולות של משרדי עורכי הדין. הפירמות לא היו במשחק של התחדשות עירונית עד לפני מספר שנים. וזה היה כר משגשג לפריחת משרדי עורכי הדין הבינוניים בגודל. הם הצליחו להתמקצע, להתמחות בנושא ולצבור ניסיון שלא היה קיים בפירמות הגדולות שלא היו שם מתחילת הדרך", אומר כהן.

נכון להיום, מחלקת ההתחדשות העירונית בראשות עו"ד נריה כהן מעורבת בבנייה של 6300 יחידות דיור חדשות, בלמעלה ממאה פרויקטים אשר נמצאים בשלבים שונים. "בשנים הראשונות, ייצגנו יזמים כדי להבין נכון את התהליכים מהצד היזמי ולסיים פרויקטים מהתחלה ועד הסוף לפני שאנו ניגשים לייצוג בעלי דירות.

בעלי הדירות הם הלקוחות שלנו, ואנו מתייחסים במלוא הרצינות והזהירות לנכס שלהם שנמצא בתהליך התחדשות. רצינו לגשת ללקוחות עם ידע בפועל ורק לאחר ניסיון מוכח ואמיתי של סיום פרויקטים מהצד היזמי. למדנו להימנע ממוקשים בדרך (ויש הרבה), ממה להזהיר אותם וכיצד לשמור הכי טוב על הרכוש הכי יקר שלהם. כל הפרויקטים בהם ייצגנו יזמים הסתיימו או עומדים להסתיים ועל כן רוב הפעילות שלנו היום היא בייצוג בעלי דירות. מידי פעם אנו מקבלים פרויקט בצד היזמי כדי לשמור על ערנות תכנונית ולהיות UP TO DATE בשביל הלקוחות שלנו, בעלי הדירות.

מה חשוב בהתנהלות מול דיירים או נציגות דיירים?

"ראשית בעלי הדירות צריכים לדעת ולקבל את התחושה שרואים בהם קודם כל לקוחות ולא "דיירים". מכאן נובעים הרבה מאוד דברים. ראשית, הרגישות להבין אותם ואת החששות שלהם. שנית, המוטיבציה לתת להם את הטיפול הכי מקצועי שיש ובזמינות הכי גבוהה שרק ניתן.

חשוב לא להילחם עם הדיירים שמתנגדים, רובם ממילא יצטרפו ברגע שהרכבת תתחיל לנסוע ואז הם יהיו לקוחות שלך ויזכרו לך את תחילת הדרך. אם תריב איתם בהתחלה יהיה מאוד קשה ליצור אמון בהמשך. אז גם כלפי בעלי דירות שבשלב הראשון חוששים, חשוב לא לשבור איתם את הכלים. להרבה מאוד לקוחות שלנו יש חששות בתחילת הדרך והם מעדיפים לא להיות הראשונים אך מרגע שמספר בעלי דירות בבניין מצטרף, הם מקבלים ביטחון ומצטרפים גם כן כי אף אחד לא רוצה באמת להישאר מאחור. אז לשקול מילים ולהתנהג בהתאם גם כלפי בעלי הדירות החוששים יותר.

מהם החסמים המהותיים במו"מ הנוגע לפינוי בינוי ותמ"א?

הרצון המאוד ישראלי "לא לצאת פראייר". אולי השכן מקבל יותר? אולי היזם הולך לקנות מרצדסים על חשבוננו? אולי מחר יבוא המחוקק וייתן עוד קומה, עוד זכויות? הרי היה לנו את תמ"א 1 שנתנה קומה וחצי בלבד ותמ"א 2 שאפשרה הריסה ובניה ותמ"א 3 שנתנה 2.5 קומות ותמ"א 3א שנתנה עוד קומה ותוכנית הרובעים. ותוכניות מיתאר. בת"א ת/ 5000 ובחולון ח/ 2030 ועכשיו גם בר"ג ובגבעתיים. כל עירייה בתחומה. אין רגע דל. כל הזמן משנים מדיניות וזכויות.

אם כי בזמן האחרון, יש תהליך הפנמה של בעלי הדירות ושל רשויות התכנון שיותר לא יהיה. אם פעם בפינוי בינוי היו מקבלים 50 ו- 60 מ"ר תוספת, אולי גם 2 דירות, הרי שבא תקן 21 והגביל את התמורות בפינוי בינוי לתוספת של 25 מ"ר. וגם המספר הזה הולך ומצטמצם.

בוועדות המקומיות מייצרים מדיניות של תוספת של 12-13 מ"ר בלבד במקום ה- 25 מ"ר בטענה שאין הצדקה לתת מעבר לכך, מה גם שתוספת כנ"ל מייצרת צפיפות בלתי נסבלת ועומס רב על התשתיות. ויש גם דיבורים על לבטל כליל את התוספות ולהסתפק בדירה חדשה בבניין החדש בגודל שהיה קודם.

באיזה שלב דיירים צריכים לפנות לעו"ד?

"כבר בהתחלה, ויש בזה הגיון. בשוק הנוכחי, הבחירה בעו"ד לא משיתה על הדיירים עלות כלשהי, אז מדוע לא לקבל שירותים מעו"ד מקצועי, שנותן עזרה מעבר לעזרה משפטית?"

משרדי הבוטיק המומחים בתחום, יודעים ללוות את הדיירים ולתת שירותים כמו: ארגון וניהול הדיירים, כינוס שלהם וכמובן גם עזרה משפטית בניסוח מסמכים של פרוטוקולים חוקיים מישיבות דיירים למינוי נציגות, פרוטוקולים לבחירת בעלי מקצוע, לקבלת החלטה שהולכים לפרויקט התחדשות עירונית, לעבור על מסמכים שונים.

עדיין יש תופעה לא רצויה של ״מאכרים״ שמנסים ולעיתים מצליחים להחתים בעלי דירות ולסחור בחתימות. ״חוק המאכרים״ אומנם לא מנע את התופעה אך בהחלט גרם לחברות המארגנות להתמקצע ולעשות את התהליך בצורה מסודרת יותר, מאורגנת יותר ומקצועית יותר.



עו"ד נריה כהן, משרד עו"ד פלס מוזר כהן
משרד נדל"ן ותיק, הפועל מ-1986 בתחום הנדל"ן, בנה יחידות דיור מאילת ועד הצפון.

 

כתבות נוספות


טרנדים בעיצוב התאורה לבית
מעוניינים לעצב את הבית בצורה מעניינת ומעוררת השראה? ישנם מספר סגנונות עיצוביים מובילים בתחום התאורה שבוודאי תשמחו להכיר.



נסח טאבו - כל מה שרציתם לדעת
נסח טאבו הוא למעשה "תעודת הזהות" של כל נכס או קרקע בישראל, והוא כתוב בפנקסי הרישום של לשכת רישום המקרקעין בישראל. הוא כולל פרטים מזהים שהם אמנם לא מגדר או תאריך לידה, אך כן נתונים כמו בעלי הנכס, הערות...



בדיקת אינסטלציה לפני כניסה לדירה חדשה
מה חשוב לבדוק מבחינת מערכת האינסטלציה לפני שנכנסים לדירה חדשה? איך מתבצעת הבדיקה ומה עושים אם מתגלים לקויים?



בחירת גופי תאורה לסלון
אחד החדרים החשוב והמרכזיים ביותר בכל בית הוא הסלון. שהו האזור שבו אתם מבלים את מרבית הזמן הפנוי שלכם. לכן, כאשר בוחרים גופי תאורה לסלון, חשוב לשים לב לכמה נקודות החשובות.


 


עוד בהומלס

דירות ונדל"ן

דירות להשכרה

דרושים

דרושים

רכב

רכב יד שניה

יד שניה

יד שניה

 


עוד במגזין

נדל"ן

רכב

חיות מחמד

יד שנייה

דרושים