בשנים האחרונות אני שב ובוחן את המושג "יזם" בעולם הנדל"ן ובעיקר מתקשה להסביר אותו לבעלי דירות אותם אני מייצג כמנהל פרויקט בהתחדשות עירונית.
בעולם המוכר לרוב אזרחי ישראל קיים בלבול בין יזם לקבלן.
היזם – כשמו כן הוא: יוזם את הפרויקט, כלומר הוא מאתר את הקרקע ורוכש אותה או לחילופין מתקשר בחוזה עם בעלי הקרקע (כמו בקומבינציה או בתמ"א 38 ופינוי-בינוי), שוכר את שירותיו של אדריכל, על מנת שיתכנן את הפרויקט ולבסוף שוכר את שירותיו של קבלן בניה שיבצע את הבניה בפועל. הוא ממשיך לנהל את הפרויקט ודואג להוצאת ההיתרים ע"י האדריכל ולשיווק הדירות לשוק.
עד שנות ה-90, רוב הפרויקטים בישראל היו ביוזמה ובביצוע של אותה החברה ולמעשה הקבלן והיזם היו אותה ישות. עם השנים, החלו לעלות אתגרים וקשיים בענף ביצוע הבניה בישראל. קבלני בניה נאלצו להחזיק מערכות גדולות ומסורבלות של עובדים, כלי צמ"ה (ציוד מכני והנדסי) וציוד בניין, כשבמקביל הם החלו להתחרות בענקי הבניה בארץ בכל תחומי עבודות הביצוע והבניה.
כתוצאה מכך שחקו בהדרגה את אחוזי הרווח של הקבלן מעבודות בניה. בנוסף, השבתה של הצוותים והעמדת הכלים אפילו ליום אחד ללא עבודה יצרה לקבלנים עלויות עצומות ודרדרה רבים מהם לקחת עבודות לא רווחיות רק כדי לא ליצור אבטלה.
בעקבות האתגרים הללו החלו קבלנים רבים לנטוש את ענף ביצוע הבניה, לשחרר את צוותי העבודה ולמכור את כלי הצמ"ה והציוד הנוספים. הם עברו למערכת רזה יותר, היוזמת פרויקטים ושוכרת את שירותיו של קבלן בניה.
עם חלוקת התפקידים החדשה שנוצרה והאחריות הרבה שיש ליזם כלפי הדיירים, נולדה דילמה חדשה ויסודית והיא: מיהו יזם? מה הוא נדרש לעשות או לדעת?
התשובה הקצרה היא - כלום.
התשובה הארוכה מורכבת יותר. נראה שהמחוקק לא נתן דעתו על היזם כמקצוע, או כבעל תפקיד שמחויב בעמידה בתנאי סף כלשהם. ובכל זאת אנו נדרשים מצידנו לעמוד על השאלה מיהו יזם, כאשר אנו ניגשים לרכוש דירה חדשה או להתחיל פרויקט בהתחדשות עירונית, במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.
על מנת להמחיש את עומק הפער, עלינו לגעת לשם ההשוואה בקצרה בדרישות מקבלן.
כדי להיות מוכר כקבלן רשום בישראל, עליך להיות:
- מהנדס אזרחי בעל ניסיון של שנתיים לפחות בביצוע.
- הנדסאי אזרחי בעל ניסיון של 4 שנים לפחות בביצוע.
- רישיון קבלן / בוגר קרוס קבלנים ובעל ניסיון של 5 שנים בביצוע.
- מנהל עבודה בעל ניסיון של 6 שנים לפחות בביצוע.
גם לאחר שנרשמת כקבלן רשום ע"פ התבחינים הללו, תקבל סיווג קבלני ג'1 ותוגבל לביצוע עבודות בענף בו ניסיונך בהיקף נמוך שיאפשר לך לגדול עם השנים. הדרגה הגבוהה ביותר הקיימת היא ג'5 בסיווג בלתי מוגבל. נכון להיום רשומות 445 חברות המחזיקות בסיווג גבוה זה והוא נחשב לנדיר ולרוב אינו חיוני.
כל הפרמטרים הנ״ל, נבחנים בכל שנה ומחייבים בעלי מקצוע ובעלי תפקידים קבועים שיגבו את החברה על מנת לשמור על הסיווג הקבלני.
נשוב אל היזם, מה נדרש ממנו? כמו שכתבנו לעיל, חוקית אינו נדרש לדבר.
כאשר אני ניגש לעבודה, כמנהל פרויקט מטעם בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מה אני בודק?
בראש ובראשונה ניסיון.
ניסיון ביזמות מעל הכל. כלומר יזם שהתחיל וסיים פרויקטים, שניתן לגשת ולראות בניינים מאוכלסים שלו, לשוחח עם בעלי הדירות על התהליך שעברו וכן הלאה. אין חובה שיהיו מאחוריו עשרות רבות של פרויקטים. לי חשוב לראות פרויקט אחד לפחות, בעל אופי דומה לפרויקט שבו עסקינן, שאותו ביצע היזם מראשיתו ועד סופו.
הון עצמי.
יזמים לוקחים קווי אשראי בעשרות ומאות מיליוני שקלים ונדרשים להעמיד ערבויות בהיקפים דומים לבעלי הדירות ולרוכשים חדשים. יזם שאינו בעל אמצעים, אינו יכול לעמוד בהתחייבויות מסוג אלו ועלול לסכן את בעלי הדירות ואת הרוכשים החדשים.
רקע בנקאי.
על היזם להתקשר עם בנק מלווה או חברת ביטוח גדולה על מנת להעמיד את אותן הערבויות והביטחונות. היעדר ניסיון עבר עם גופים פיננסיים גדולים מסוג זה, יקשו עליו מאוד בהעמדת מערך הביטחונות הנדרש.
דו"ח BDI או דן אנד ברדסטריט
אני פונה לאחת משתי החברות הללו ומבקש לקבל את הערכתן האובייקטיבית על פעילותו של היזם. אני מקפיד להודיע ליזם בטרם אפנה לחברות כדי לעודד אותו לשתף מידע עם החברות הללו ולהיות בכך שקוף יותר.
יזם אשר יעמוד בהצלחה בארבעת התבחינים הללו, יהיה יזם שראוי מבחינתי להגיש את הצעתו לייזום פרויקט עבור לקוחותיי (בעלי הדירות והנכסים) בהתחדשות עירונית.
השאלה הנשאלת כאן, היא שאלת התערבות המחוקק. האם עלינו להגביל את רף הכניסה ליזמות הנדל"ן? או שמא עלינו לאמץ את מדיניות השוק החופשי המאפשרת לכל אדם בעל יוזמה לקחת צעד לפנים?
מבחינתי התשובה היא אחת – בישראל של 2019 חובה לקבוע תנאי סף לכניסה ליזמות נדל"ן.
הנחת המוצא שלי היא, כי האדם הסביר יתקשה לבדוק את כל 4 התבחינים אותם ציינתי. "רישיון יזמות", בדומה מעט לרישיון קבלן, חייב להיות מחובר לרקע מהתחום, ידע מקצועי, ניסיון והיקפי עבודה במיליוני שקלים חדשים.
אם כן מהן הדרישות שעל המחוקק לדרוש?
פונקציה מקצועית - בעל משרה קבועה בחברה ו/או בעליה המחזיק בתעודה בתוקף, מבין התעודות הנ"ל: מהנדס, הנדסאי, אדריכל, קבלן, שמאי מקרקעין, מנהל עבודה, מתווך. המחזיק באחת מהתעודות הללו ומחזיק ברישיון פעיל ובעל שנות ניסיון מוכחות בהתאמה לכל תחום מקצועי. בכוונה תחילה אני מציין שחייבת להיות הלימה בין כל תחום ושנות הוותק בענף, מאחר ואין להשוות את הידע המקצועי של מהנדס בניה לידע המקצועי של מתווך או של שמאי מקרקעין. מכאן, שעל המחוקק לתת דעתו (כפי שעשה עם רישיון קבלן) לוותק משתנה בכל מקצוע.
מדרגות והיקפים - קביעת מדרגות להיקפי פעילות במיליוני שקלים חדשים. דהיינו, כפי שברישיון קבלן קיימות מדרגות להיקפי עבודה מותרים, כך גם ביזמות על המחוקק לבנות מערכת מדרגות מתאימה, אשר תחילתה במדרגת הבסיס, לעניות דעתי, והיא לבניית 4 יחידות דיור בקומפלקס אחד.
כל הפרמטרים ייבחנו מידי שנה בעת חידוש רישיון היזמות. בכל שנה יורשה היזם, במידה ועמד בהיקפים המותרים לו, לעלות סיווג אחד מעלה ולהגדיל את היקפי העבודה שלו בהדרגה.