התחרות על לב ואמון בעלי הנכסים מביאה יזמים רבים להתחייב למצגי שווא לא ישימים ולהיכנס "להרפתקה" שגדולה עליהם בכמה וכמה מספרים.
הכרוניקה מסתיימת (לעתים קרובות) במחלוקות קשות בין הדיירים ליזם, ובמקרים חמורים אף בנטישת הפרויקט באיבו. בין אם משום שהיזם הבין שהוא נקלע להפסדים ומבקש להימלט לפני שהצונאמי ישטוף אותו, ובין אם הוא לא השכיל לראות את נורות האזהרה והתגלגל לחדלות פירעון.
"איתנות פיננסית חשובה לא פחות מהמפרט של הדירה החדשה"
"החוסן הכלכלי של היזם הוא אבן הראשה של כל פרויקט נדל"ני ובפרט בהתחדשות עירונית לפי תמ"א 38 או פינוי בינוי", מדגיש עופר אנג'ל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת הנדל"ן המובילה אנג'לאינווסט המתמחה בניהול וייזום נדל"ן והתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).
"אם ב-2005 כשההתחדשות העירונית עשתה את צעדיה הראשונים הדיירים היו ממוקדים בעיקר בתוצר הסופי, היום כולם למודי ניסיון" , אומר אנג'ל, "אחד החששות המרכזיים שלהם נוגע לשאלה הפשוטה – האם היזם יכול באמת לבצע את הפרויקט מבחינה כלכלית? במילים אחרות, הם מבינים שאיתנות פיננסית חשובה לא פחות מהמפרט של הדירה החדשה".
אנג'ל מתייחס גם לוודאות שהוסיף (או יותר נכון, אמור להוסיף) המתווה החדש של "חלופת שקד" אך מסייג את הדברים.
"הסעיפים המרכזיים בחלופת שקד עשויים להגדיל את רמת הוודאות לגבי הפרויקטים ובמיוחד לגבי היתכנותם הכלכלית", הוא מפרט, "כך למשל בנושא של וודאות לגבי היטל השבחה שהיה סוג של 'נעלם' שגרם ללא מעט בעיות, או קביעת זכויות בנייה של 200% בשיפוץ והרחבה ו-400% בהריסה ובנייה מחדש. המתווה אמור גם להסיר את התלות שהייתה במספר הקומות לבנייה שמהן צומח הרווח היזמי, ואף לאפשר ניוד זכויות. אלו צעדים בכיוון הנכון אבל צריך לזכור שני דברים. אחד, הם לא מייתרים את הצורך בהתקשרות עם יזם חזק-כלכלית. שתיים, המתווה טרם נכנס לתוקף וספק אם יאושר לפי כל הצעדים שפורסמו בתקשורת".
היזם נושא בכל הנטל הכלכלי
אנג'ל מדגיש שהחוסן הכלכלי חשוב ביתר שאת בפרויקטים של התחדשות עירונית שבהם היזם נושא בכל הנטל הכלכלי מן המסד ועד הטפחות (תרתי משמע).
"העיקרון המרכזי הוא שבעלי הדירות מעניקים ליזם את האפשרות לבצע את הפרויקט בתמורה לדירות החדשות שייבנו, והם לא נדרשים להוציא ולו שקל בודד לאורך כל הדרך", הוא מסביר, "אי לכך, אם היזם לא מחזיק בעתודות הפיננסיות הנדרשות ו/או אין גוף כלכלי חזק מאחוריו, אזי הדרך לקריסה עלולה להיות קצרה. קצרה מאד".
הדברים נאמרים מהניסיון. קבוצת אנג'לאינווסט היא מהשחקניות החזקות מבחינה כלכלית בשוק ההתחדשות העירונית בישראל. הקבוצה הינה בשליטת איש העסקים והמיליארדר, יעקב אנג'ל, כאשר בנק לאומי לישראל שותף בה בשיעור של 20%.
"איתנו, הדיירים רגועים", אומר אנג'ל, "קודם כל, בנק לאומי שותף בחברה והיכולות הכלכליות שלנו מצוינות. מעבר לזה אנג'לאינווסט היא לא חברה חדשה שהוקמה אד-הוק לטובת פרויקט כזה או אחר. נהפוך הוא. הקבוצה קיימת שנים וידועה בתוצאות המצוינות שהפרויקטים שלה מניבים ללקוחותיה".
"הדיירים שהולכים איתנו להתחדשות עירונית שמים בידינו את הדבר היקר ביותר שלהם, הדירה שלהם, ואנחנו מתייחסים לזה בחרדת קודש. גם עם מאות לקוחות בפריסה ארצית זה לא מובן מאליו מבחינתנו. אנחנו יודעים שעבור רבים מהם הנכס הזה, שממוקם לרוב באזורי הביקוש, הוא העתודה הפיננסית-הכלכלית של המשפחה גם בהווה וגם לדורות הבאים. היות שאנחנו חברה משפחתית עם DNA של חברה משפחתית, אנחנו לא מקלים בזה ראש".
אנג'ל מסביר שכשהדיירים מתקשרים עם יזם בעל יכולות פיננסיות חזקות הם רוכשים בראש ובראשונה שקט נפשי. "יכולים לישון בלילה", הוא אומר, "בלי חשש שהפרויקט ייתקע או ייעצר בגלל בעיות תזרים או כשלים פיננסיים".