כששני הצדדים יוצאים מורווחים רק נותר להבין מהיכן מתחילים
באופן כללי נציין שתמ"א 38 אינה מצריכה השקעה כספית מצד הדיירים, אלא ההיפך הוא הנכון. מדובר בתהליך שבו מחזקים ומחדשים את הבניין, כולל הגדלת ערך הדירה בצורה משמעותית. מי אם כן משלם על כל הטוב הזה? היזם! מדוע הוא מוצא לנכון לעשות כל זאת על חשבונו? פשוט מאוד, כי גם הוא יוצא מורווח - היזם מחזיק בזכות לבנות מספר קומות נוספות.
תוהים בפני מה עומדים? עברו על השלבים הבאים:
- בוחנים היתכנות - בהנחה ואין זה היזם שפונה לתושבי הבניין, אלא אלו תושבי הבניין שמתעניינים בתהליך, ראשית נדרשים לבחון היתכנות. לשם כך יש לגשת לאגף ההנדסה בעירייה ולהתחיל לברר. פה נציין שבחלק מהרשויות ניתן למצוא נציג ייעודי לענייני תמ"א 38. בעת הבדיקות הראשוניות, יש לברר אודות האפשרות הפרטנית להוסיף קומות, יש לבחון האם זה אפשרי (ואם כן בכמה) להגדיל את הדירות (למרות סעיפי החוק, לא תמיד מעשי להגדיל את הדירה ב25 מ"ר), יש להבין מהי המשמעות האישית מבחינת תוספת של מקומות חנייה וכדומה. כל פרט מידע עשוי לסייע.
- מקיימים אסיפת דיירים - לאחר שסך המידע הראשוני קיים, מארגנים ישיבת דיירים. פה נציין שחשוב להודיע מראש שמטרת הפגישה היא לדון אודות תמ"א 38. כמו כן, יש להודיע לדיירים כשבוע מראש, יש לוודא שהאסיפה מכילה לפחות כ40% מסך הדיירים, יש לערוך פרוטוקול מסודר (עליו להישלח לסך הדיירים), ויש לוודא שכל הדיירים מודעים לאסיפה, כולל בעלי דירות שמשכירים את הנכס.
- בוחרים נציגות - בהנחה ויש התעניינות, יש להקים נציגות שתתנהל באופן מאורגן ושקוף מול סך הדיירים. הנציגות אמורה לרכז מידע, לבנות לו"ז עבודה, לתאם מפגשים מול מגוון אנשי מקצוע (כולל עו"ד ויזמים) ולאורך כל התהליך על הנציגות לשמור את סך הדיירים מעודכנים (כולל את אלו שמתנגדים). פה נמליץ לוודא שהנציגות פועלת בהתאם לפרוטוקול.
- מקבלים סיוע מקצועי - לרוב הנציגות של הדיירים זקוקה לעזרה מקצועית, ופה מנהל פרויקט נכנס לתמונה. ביכולתו לבדוק היתכנות מול הרשויות, לבחון כדאיות כלכלית, לאתר מספר יזמים מתאימים, לשנות את דעתם של דיירים סרבניים ובאופן כללי ביכולתו לסייע להניע את התהליך ולהנגיש אותו בצורה ברורה ושקופה ככול הניתן.
- מכניסים אנשי מקצוע נוספים למשוואה - פרויקט גדול כמו תמ"א 38 מצריך תמיכה היקפית של אנשי מקצוע. מכאן שבין היתר הכרחי למצוא עורך דין שייצג את האינטרסים האישיים מול היזם (וייבצע מגוון פעולות נוספות). מפקח הנדסי שיעבור על המפרט (תוך השמת דגש על טובת הלקוח) ושיפקח על איכות העבודה. יועץ ביטוח וכדומה.
- חוברים ליזם - יזם מהווה חלק מכריע מכל הסיפור. מכאן שחובה לוודא שהיזם מקצועי, מנוסה ובעל חוסן כלכלי. כמו כן, אם היזם הא גם הקבלן, יש לבחון מהי קבוצת הסיווג שלו, וגם חשוב לבחון האם קיים ליווי בנקאי (מעניק פיקוח מטעם הבנק), ביטוחים וכמובן שיש לבחון אלו בטוחות מוצעות. לאחר שחותמים מול היזם על ההסכם, יש להוציא היתר בנייה, כאשר לשם כך נדרש שיתוף הפעולה של הנציגות/ בעלי הדירות. לאחר שקיים היתר בנייה היזם מעביר לבעלים את סך הערבויות שעליהן הוסכם, והוא מתכונן להתחיל את הפרויקט.
עומדים לעבור תמ"א? מספר דגשים חשובים!
עתה כאשר ענינו על השאלה איך עושים תמ"א? נעצור לציין שיש כמה דגשים שחשוב לקחת בחשבון. ראשית נציין שאומנם בסוף התהליך זוכים להחזיק בדירה ששווה הרבה יותר, אך יש להיות ערוכים לכך שמדובר בתהליך שלוקח כשנה/ שנה וקצת. עוד נציין שחשוב לבחור באופן מושכל אלו אנשי מקצוע ילוו את התהליך. טרם ממהרים לבחור עו"ד, מנהל פרויקט, או יזם, שווה לערוך מראש מגוון בחינות מקדימות. עוד נציין שלמרות שמדובר בלא מעט תהליכים, טוב לדעת שברגע שמניעים את הגלגלים, הדברים קורים מעצמם. מה עוד? אין לשכוח שתפקידו של מנהל פרויקטים הוא לנווט את התהליך באופן חלק ומקצועי, כך שניתן להיות רגועים.
בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2
לבסוף נציין שהמונח תמ"א מאוד מוכר, אך יש להבין שקיים תהליך תמ"א 38/1 ובמקביל תמ"א 38/2. ההבדל המרכזי הוא שבעוד שבתמ"א 38/1 מחזקים את הבניין הקיים, משפצים את הלובי, את התשתיות (מים, ביוב, גז וכדומה) ומוסיפים לכל דירה ממ"ד, ולעיתים גם מרפסת, חנייה ומחסן, הרי כשמדובר בתמ"א 38/2 הסיפור מעט שונה. במקרה של תמ"א 38/2 הבניין נהרס קומפלט ונבנה מבנה חדש במקומו. מה עדיף? ובכן לרוב זה היזם שמקבל את ההחלטה בהתאם להיתכנות וכדאיות, אך חשוב לדעת שעבור תמ"א 38/1 נדרש להשיג רוב של 67% מסך הדיירים, וזאת לעומת הצורך בהסכמה של 80% מסך הדיירים כאשר מדובר בתמ"א 38/2.
בהצלחה!