מה מיוחד בעורך דין מקרקעין?
תחום עריכת הדין בנוי כולו מהתמחויות שונות, למשל התמחות בפלילים, תחבורה, גירושין וגם מקרקעין. הצורך בהתמחויות השונות מגיע מהעובדה שבכל תחום ישנם עשרות ואף מאות רבות של חוקים, תיקונים, צווים ותת סעיפים. כדי להכיר את כל אלו נדרשת העמקה והתמקצעות בתחום הספציפי.
במקרה של עורך דין מקרקעין ההתמחות בתחום כוללת בתוכה את כל ההיבטים החוקיים והמשפטיים של רכישת נכס. הדבר כולל נכסים פרטיים (דירות מגורים) וגם נכסים עסקיים.
כמו כן, גם בתוך תחום ההתמחות עצמו ישנם תת תחומים רבים אשר שונים זה מזה באופן מהותי ומשמעותי מאוד ודורשים הכרות והבנה מעמיקה של תת הסעיפים הקשורים לאלמנטים הללו. למשל ישנו הבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישה של דירה יד שנייה, או מנגד ישנה חשיבות רבה לחוקים הקשורים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.
למה צריך עורך דין מקרקעין?
רכישת דירה הינו הליך ארוך, שדורש מחשבה רבה ולא פחות חשוב הרבה כסף. מבחינת האזרח הממוצע מדובר על העסקה היקרה והחשובה ביותר שהוא יבצע לאורך חיו. וכמו בכל תחום הקשור בכסף גם בעסקאות נדל"ן ישנם אלמנטים חוקיים רבים שמיועדים לשמור על הרוכש ועל כספו. בדיוק לצורך ההגנה הזו ושמירה על הזכויות ועל כספו ורכושו של הרוכש (וגם של המוכר!) נחוץ עורך דין מקרקעין מקצועי.
האם אפשר גם בלי?
בגדול ולפי החוק היבש בישראל מלבד הצורך בחתימת נוטריון, אין דרישה לייצוג של מוכר או רוכש בעת קיום עסקת מקרקעין ולכן על פי החוק תוכלו לבצע את הליך הרכישה וחתימת החוזה לבדכם ובכך בעצם לחסוך כסף על שירותיו של עורך הדין.
אבל, וזהו האבל החשוב ביותר בסוגייה הזו, אם אתם רוצים לחסוך את הכסף, תדרשו לעשות בירורים ובדיקות רבות שחובה לבצע לפני הרכישה, בזמן חתימת החוזה וגם לאחר הרכישה.
אם יש ברשותכם את הזמן והיכולת לחקור את הנושאים ולברר את כל הפרטים בעצמכם, להבין את החוזים ולהתמודד מול עורך הדין של המוכר, בהחלט תוכלו לעשות זאת לבד. אך, ההמלצה היא, לא לוותר על שירותיו של עורך דין.
התפקיד של עורך דין מקרקעין בהליך ביצוע העסקה
התפקיד העיקרי של עורך דין מקרקעין הוא שמירה על הזכויות ועל הכסף שלכם. בפועל עליו לדאוג שלא תפלו קורבן לרמאים. בתוך כך ישנן בדיקות רבות שעורך הדין במבצע עד לשלב החתימה על החוזה.
איזה בדיקות צריך לעשות?
- אזהרה בטאבו – ראשית, לפני שבכלל מגיעים לשלב החוזה, חובה לוודא שלנכס שאתם רוכשים אין אזהרות בטאבו. אזהרה בטאבו הינה רישום רשמי של מי שחתם על רכישת דירה, לפני העברה של הבעלות הרשמית. המטרה של רישום האזהרה הוא לוודא שמוכר הדירה (בין אם הוא קבלן ובין אם מדובר באדם פרטי) לא יוכל למכור את הדירה לשני אנשים שונים.
- בנק מלווה – סעיף זה רלוונטי למי שרוכש דירה חדשה מקבלן. כדי לשמור על הרוכשים (וגם על הכספי המשכנתאות), החוק בישראל מחייב כל קבלן הנמצא בשלבי הבנייה להיות מלווה על ידי בנק. בנק זה הינו הערב על ביצוע הבנייה ואכלוס הבניין. במידה ולקבלן שאליו פניתם אין בנק מלווה, מדובר על רכישה מסוכנת שעשויה להסתיים בכך שהקבלן יפשוט רגל ואתם תישארו ללא הכסף וללא הדירה. עורכי דין רבים, אינם ממליצים לבצע רכישה של דירה בפרויקט שאין לו בנק מלווה וחשוב מכך, בנקים רבים אינם מעניקים משכנתא לרכישה של דירה כזו.
- חוזה, חוזה, חוזה – רובנו לא מבינים את הניסוחים המשפטיים של חוזי המכר, הם כוללים בתוכם תת סעיפים רבים שעושים להיות משמעותיים מאוד ברגע בו נדרש לעמוד משפטית מול המוכר. בין אם מדובר על תנאי התשלום ובין אם מדובר על הסטיות אפשריות מהתוכניות המקוריות. לכל אלו ישנה חשיבות רבה בשבילכם. עורך הדין מכיר את כל הסוגיות והתת סעיפים הקטנים והאם ישנן פרצות או אי התאמות בחוזה.
נוסף לבדיקות הללו עורך דין מקרקעין גם דואג להליכים הבירוקרטים של משא ומתן מול הרוכש בכל הנוגע לחוזה המכר וגם לבירוקרטיות אל מול הרשויות, למשל תשלום מיסים, רשימת הדירה בטאבו ועוד.
איך תדעו לבחור נכון?
ישנם שלושה אלמנטים שחשוב להתייחס אליהם כשמחליטים על עורך דין מקרקעין.
מקצועיות
כפי שתיארנו ההתמחות של מקרקעין הינה התמחות רחבה מאוד, על כן עורך דין המתמחה בתחום אחר לא יוכל להעניק לכם את השירות שמגיע לכם באיכות גבוה. לכן, חשוב מאוד לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין.
מעבר לכך, גם בתוך תחום המקרקעין חשוב מאוד לבחור עורך דין שיש לו ניסיון ספציפי בתחום שאותו אתם צריכים. למשל, אם אתם מוכרים את הדירה, אם מדובר על קבוצת רכישה, אם אתם רוכשים מגרש או קרקע חקלאית. לכל אחד מהתחומים הללו יש אלמנטים השונים זה מזה ולכן חשוב בראש ובראשונה לבחור בעורך דין עם הניסיון והתמחות הספציפית המתאימה לכם.
ניסיון
ניסיון הינו האלמנט השני, ככל שלעורך הדין יש יותר ניסיון כך תקבלו שירות טוב ומקיף יותר. בחנו כמה שנות ניסיון יש לעורך הדין, כמה שנים הוא עוסק בתחום ההתמחות שלו והאם שינה את ההתמחות בשלב מסוים. חשוב לשים לב, ששנות הניסיון הינן ספציפיות בתחום שדרוש ורצוי לכם.
המלצות
הדרך הטובה ביותר לבחור עורך דין מקרקעין הינה דרך המלצות של חברים ומשפחה. כמו כן, חשוב לקרוא המלצות נוספות באינטרנט לצורך בחינה של דעות רחבות ככל שניתן.
כל המידע מוגש לציבור ע"י הנבחרת המשפטית.