לפי נתוני בנק ישראל, בישראל יש נכון לנובמבר 2021 כ-954 אלף משכנתאות פעילות, בהיקף של 415.3 מיליארד שקל.
אז מצד אחד, אנחנו בטח לא היחידים שעוסקים בנושא של *חישוב משכנתאות והשוואה בין מסלולי ריביות. מצד שני, סביר להניח שרוב האנשים שניגשים לראשונה לצעד החשוב של לקיחת ההלוואה הכי חשובה בחיים שלהם - לא בדיוק סגורים על הז'רגון.
החדשות הטובות הן שאין באמת סיבה להיבהל. הנה למשל 5 מושגי יסוד בסיסיים שיעזרו לכם להתכונן לפגישה עם הבנקאי, ובעיקר לדאוג למשכנתא הטובה והנכונה ביותר עבורכם באופן אישי:
- שיטת החזר
בישראל משתמשים בכמה שיטות כדי לחשב את ההחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, קרן שווה ושיטת בוליט. שיטת שפיצר היא הנפוצה ביותר, לכן נתחיל איתה.
היתרון של שיטת שפיצר בא לידי ביטוי באפשרות להתחייב להחזרי משכנתא נמוכים יחסית. בנוסף, בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע - אבל רכיב הקרן בהחזרים נמוך בהתחלה ואז הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.
לשם השוואה, בשיטת קרן שווה, התשלום החודשי כולל תשלום קבוע על חשבון הקרן ותשלום של הריבית. המשמעות היא שמדי חודש יתרת הקרן הולכת וקטנה והתשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך התקופה, אבל הם יתחילו גבוה יותר מאשר בשיטת שפיצר.
ומה זה שיטת בוליט? פשוט: תשלום מדי חודש של הריבית בלבד, עם תשלום הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד בסיום תקופת ההלוואה. קחו את זה מכאן.
- צמוד למדד
*לקיחת משכנתא היא הזדמנות מעולה ללמוד אחת ולתמיד מה זה בעצם "צמוד למדד". למעשה, כל הלוואה יכולה להיות צמודה למדד כזה או אחר. מבחינתכם, מה שחשוב הוא שההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שעוד נותרה לכם וגם על ההחזר החודשי: כאשר המדד עולה, ההחזר החודשי עולה.
ספציפית בתחום המשכנתאות מדובר בדרך כלל על הצמדה למדד המחירים לצרכן. עם זאת, שווה להתייעץ עם הבנקאי ולבדוק לאיזה מדד הכי משתלם להצמיד את המשכנתא שלכם.
- ריבית
אי אפשר לקחת הלוואה בלי לדעת מה זה ריבית. במילים פשוטות, זה המחיר של הכסף שאתם מקבלים מהבנק. בנוסף, חשוב לזכור שאת הריבית מחלקים לשני סוגים: ריבית קבועה וריבית משתנה.
ריבית קבועה כשמה כן היא, נשארת אותו דבר לכל אורך חיי ההלוואה. לעומת זאת, ריבית משתנה נקבעת לפי עוגן אובייקטיבי מסוים. אם אותו פרמטר עולה, הריבית עולה באותו שיעור. אם העוגן יורד, גם הריבית יורדת.
- תמהיל משכנתא
הנחיות בנק ישראל קובעות הגבלות על תמהילי משכנתא. מטרת המגבלות היא להגן גם עליכם וגם על הבנק, עם הנחיות שנוגעות להלוואות חדשות בלבד.
אז אם אתם ממחזרים משכנתא, תוכלו להישאר לדוגמא עם רכיב הריבית המשתנה בלי להיות מושפעים מהמגבלות (וכל עוד אתם עדיין עומדים במגבלות מבחינת המשכנתא המקורית).
- פירעון מוקדם
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד, אבל אי אפשר לדעת מה יוליד יום. לכן נולד המרכיב של פירעון מוקדם: עמלות שמורכבות מרכיבים שונים שנקבעים לפי מסלול ההלוואה ואותן תצטרכו לשלם כדי לפרוע את המשכנתא לפני הזמן.
כמובן שאת עמלות הפירעון המוקדם אתם יודעים מראש. לכן, שווה כבר עכשיו להשוות בין מסלולי משכנתאות לפי מידע על העמלות ולתכנן היטב קדימה.
*כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.