רגע לפני שמתחילים – הוצאת אישור עקרוני מבנק ישראל
לפני שאנחנו מתחילים לדבר על לקיחת הלוואת משכנתא ישנם קריטריונים מסוימים אשר נקבעו על ידי בנק ישראל ללקיחת הלוואת משכנתא. השלב הראשון הוא להוציא "אישור עקרוני". כדי לקבל את האישור העקרוני, בנק ישראל מבצע סקירה על מי מבקש לקחת משכנתא ובודק כמה פרמטרים לדוגמא – בראש ובראשונה מהו סכום הדירה שרוצים לרכוש לאחר מכן הגיל שלנו, ההכנסה החודשית שלנו, איפה אנחנו עובדים, כמה וותק יש לנו במקום העבודה, כושר החזרי הלוואות במהלך השנים, נישואים, פרודים, גרושים ועוד...
לאחר כמה ימים בנק ישראל מוציא את האישור העקרוני ושולח אותו לבנק שלנו. באישור מופיעים כמובן כמה סעיפים אך החשוב ביותר האם יש לנו אישור ללקיחת הלוואת משכנתא או לא. ועוד יותר חשוב הוא הסכום שעליו קיבלנו את האישור ללקיחת הלוואת משכנתא. כדי לא להיכנס ל"לופים" ולמרות שאולי בנק ישראל נתן אישור לסכום מסוים כדאי לא "לקפוץ מעל הפופיק" ולהתחייב לדירה שנוכל גם לשלם עבורה וגם לחיות.
משכנתא, קרן, ריבית ...הכירו את מילון המושגים
בראש ובראשונה נעשה הכרה – משכנתא. מי את? משכנתא זוהי הלוואה בדרך כלל לשם רכישת דירה חדשה. בהלוואת משכנתא הבנק המלווה מבקש "ביטחונות" מצד הלווים ולכן ישעבד את הנכס עד להשלמת ולגמר ההלוואה בסוף התקופה סוף התקופה תהיה במקסימום שלושים שנים. כדי לקחת משכנתא על הלווים מהבנקים להביא הון ראשוני אשר נקבע ע"י בנק ישראל . ככל שניקח סכום גדול מהבנק כך מחיר החזר על הריביות יהיו בהתאם כי הבנק לוקח סיכון כאשר הוא נותן הלוואה גדולה.
הלוואת המשכנתא נקראת למעשה קרן, סכום ההלוואה שנלקח מהבנק.
על הקרן יש ריבית - ריבית המשכנתא – ריבית על הקרן.
במהלך הזמן מצטברת ריבית על הקרן, על הלוואת המשכנתא. מידי חודש לפי המסלול הנבחר כאשר כל מסלול מביא איתו חישוב ריבית שונה. ישנם מסלולים שבהם הריבית היא צמודה וחלקם הריבית לא צמודה למדד. כמובן שלכל מסלול כזה יש את היתרונות ואת החסרונות שלו. לא כל מסלול מתאים לכולם אלא כל אחד עם כושר ההחזר החודשי שהוא יכול לקיים.
על קצה המזלג – איזה מסלולים יש לתשלום המשכנתא
משכנתא קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה, מדובר בריבית לא צמודה לשום מדד ולכן היא לא משתנה אך היא היקרה מבין המסלולים השונים משום שהיא מכילה בטוחה את הריסק של הבנק במתן המסלול הזה.
משכנתא קבועה צמודה למדד – מסלול שבו הריבית משתנה בהתאם למדד המחיר לצרכן ויש בו סיכון שהמדד יהיה גבוה מה שיכול לייקר את ההחזר על משכנתא.
ריבית פריים – זוהי ריבית שמתבססת על הריבית שבנק ישראל מפרסם מידי חודש בתוספת של 1.5% לדוגמא – אם הריבית הפריים עומדת על 1% , אז הריבית שנשלם תעמוד על 2.5%. נכון להיום ריבית הפריים עומדת על 1.9% וזאת אחרי תקופה ארוכה מאוד שבה היתה הריבית נמוכה ב0.3% מדדים אלה עשויים להשתנות כמובןבכל רבעון לטוב או לרע. מסלול ריבית פריים נחשב ל "ריסקי" ביותר ולכן בנק ישראל הגביל את השימוש בו לחלק מתמהיל.
משכנתא בריבית לא צמודה שמשתנה כל 5 שנים –משכנתא כזאת אינה צמוד לממד למחירים לצרכן אלא נשענת על ריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות שנסחרות בתקופה של 5 שנים.
משכנתא בריבית צמודה שמשתנה כל 5 שנים – משכנתא זו משתנה לפי תשואות אג"ח הצמודות למדד המחירים לצרכן אך בהשוואה לקודמת מדובר בריבית יחסית נמוכה.
משכנתא לטווח קצר – זוהי משכנתא במסלול מאוד מיוחד שלא מתאים לכל אחד. לרוב משתמשים במסלול זה כאשר מחכים לדירה עד שתהיה מוכנה ואז זמן ההחזר על מסלול כזה יהיה בכמה שנים בודדות.
הלוואת גישור – הלוואה זו יכולה בהחלט חלק מתמהיל המשכנתא וניתנת אך ורק כאשר מדובר על תקופה קצרה יחסית להחזר ההלוואה משהו כמו בין שנה לחמש שנים.
תמהיל גרייס – מדובר על מסלול ממש קצר במונחים של הלוואות משכנתא ולכן זה מתאים רק למקרים מאוד ספציפיים ולאנשים שמעוניינים בהחזר חודשי נמוך וכך הם בעצם משלמים רק את הריבית ללא הקרן.
צריך להבדיל בין דירה חדשה מקבלן לשאר הדירות בשוק החופשי - מדד תשומות הבנייה
כאשר קונים דירה חדשה מקבלן שלוקח לו כמובן זמן לבנות את הבניין מרגע האישורים ועד לרגע הסיום הקבלן לוקח בחשבון את עלות חומרי הגלם, חומרי הבניה כמו בטון, ברזל אינסטלציה ועל כן הוא מאבטח את העלויות הצפויות לעלות במהלך השנים. עלויות אלו נקראות מדד תשומות הבניה.
מדד תשומות הבניה פועל בצורה דומה למדד המחירים לצרכן אבל במקום להיות מוצמד ליתרת הקרן במשכנתא, הוא מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.
כאמור, כאשר קונים דירה יד שניה ולא מקבלן, מדד המחירים לצרכן יהיה הגורם המשפיע והמכריע בעליה או בירידה על הריבית.
מה שלא יהיה – ייעוץ משכנתא יכול לשנות את התמונה
ברגע שמתחילים להתקדם בצעדים לעבר לקיחת הלוואת המשכנתא מומלץ ורצוי מאוד לקחת יועץ שיבנה עבורנו את הלוואת המשכנתא באופן שהכי מתאים לצרכים שלנו, מבחינת כושר ההחזר שלנו וכך לנסות "לחזות" את העתיד היותר רחוק ולקחת בחשבון משתנים שיכולים להופיע ולצוץ במהלך החיים, כמו הבאת ילדים לעולם, רכישת רכב, גנים , חוגים ועוד... יועץ טוב ומנוסה ילמד את ההתנהגות הכלכלית של הלקוחות שלו ויבין את ההתנהלות היום יומית של הלקוח וכך יתאים את המסלולים המתאימים ביותר עבור הלקוח.
אז מה עושה יועץ משכנתא
חשוב לדעת שישנם כל מיני מסלולים לייעוץ משכנתא. יש את יועצי המשכנתא הנמצאים בכל בנק בארץ והם כמובן יתנו את הצעת המשכנתא שייחודית לבנק בו הם עובדים. יש את יועצי המשכנתא הפרטיים שכמובן גובים על השירות שהם מציעים תשלום. כמובן שהתשלום עבור שירותיהם משתנה מאחד לאחד שזה כמובן תלוי בניסיון ובוותק שהם צברו. אם כבר הולכים על יועץ חיצוני פרטי כדאי לשמוע על המלצות מניסיון אישי .
כמו כן צריך לדעת מראש שגם יועץ חיצוני פרטי יציע ללקוחות מסלולים שונים. יועץ המשכנתא יבנה את תמהיל המשכנתא ללקוח או מסלול משולב שלמעשה היועץ הוא מתרוצץ בין הבנקים השונים לקבלת הצעת משכנתא האטרקטיבית ביותר. יועץ מנוסה עם רזומה של שנים בוודאי מכיר את אנשי המקצוע בכל בנק זהו יתרון גדול.
לסיכום – תכנון טוב של המשכנתא ישפיע על איכות חיינו
קודם כל אמרנו שמשכנתא היא ההלוואה הכי גדולה כנראה שניקח בימי חיינו והיא כמובן תשפיע על כל מהלך כלכלי שנתכנן בהמשך החיים לכן חשוב מאוד להבין מה הבנקים מציעים מבחינת מסלולי המשכנתא. מהו הון הראשוני שעלינו להביא כנגד הדירה שאנחנו מעוניינים לרכוש. נכון להיום אם הדירה שאנחנו מעוניינים לרכוש מחירה מילון שקל, ההון העצמי שאנחנו צריכים להביא הוא מינימום הוא 25% מערך הדירה כלומר 250 אלף שקל. עוד צריך לקחת בחשבון שככל שניקח סכום גדול ולזמן ארוך יותר כך הריבית על המשכנתא תהיה גבוהה יותר וזאת משום שהבנק לוקח סיכון גבוה בכך שהוא מלווה לנו סכום גדול לאורך זמן והוא בעצם מגבה את הסיכון בריבית גבוהה יותר.
לאחר שהשגנו את ההון הראשוני לקניית הדירה (יותר נכון ללקיחת המשכנתא) בהחלט הגיע הזמן להתייעץ עם יועץ משכנתאות שאגב, אם לקחתם מישהו שילווה אתכם לאורך כל הדרך, מלבד הייעוץ על המשכנתא הוא גם יכול לעזור לכם בהתנהלות הכלכלית היום יומית על ידי, המלצה על איחוד הלוואות, התנהלות כללית נכונה ועוד. חשוב שיועץ המשכנתא שלקחנו יהיה מנוסה ובקיא בתחום כדי ושייתן לנו שקיפות מוחלטת וייקח בחשבון משתנים שיכולים להגיע עם השנים.
עוד טיפ אחרון, היום ישנם כלים מעולים ברחבי האינטרנט אשר מציעים את כל תהליך המשכנתא און ליין. כמובן שישנם אנשים מאחורי המסך אבל היום הכל פשוט ונוח יותר ומדבר אל כל הצעירים. ישנם מחשבונים של חישוב ריביות, מחשבונים לחישוב המשכנתא ועוד