מחשבון משכנתא – קבלו תוצאות על פי הנתונים שלכם
מחשבון משכנתא שמוצע באתרים השונים ברחבי הרשת יכול לתת לנו את תמונת המצב שאנו מבקשים לבדוק ברגע נתון, ולמה רק ברגע מסויים? משום שריביות המשכנתא משתנות מפעם לפעם. על כן מחשבון המשכנתא הינו מדויק מאוד בהנחה שמזינים את כל הנתונים הנדרשים בשדות המבוקשים. הנתונים בדרך כלל הם – מחיר הדירה שאנחנו מעוניינים לרכוש, הון עצמי שיש לנו, כמובן נזיל ותקופת המשכנתא, השאיפה כמובן לכמה שפחות זמן.
זה בכל מקום – הריביות שלנו
חישובי ריבית וריבית בכלל מלווה אותנו לאורך כל חיינו למשל על המינוס בבנק, ריבית שהצטברה על חיסכון כלשהו והלוואה כמובן. סביר להניח שהמשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר ניקח במהלך חיינו ולכן חשוב מאוד "לעשות שיעורי בית" ולהבין מול מה מתמודדים. כמו כן, סכום סך הריבית במשכנתא שלנו מורכבת מכמה פרמטרים אך בראש ובראשונה צריך להבחין בשלושה קריטריונים ראשונים:
אחוז המימון שמבקשים מהבנק – ככל שניקח מימון גדול יותר כך הריבית תהיה גדולה יותר משום שהבנק לוקח "ריסק" (סיכון) מסוים על אחוז מימון גדול.
הנתונים "היבשים" – איפה אנחנו עובדים? מהו הוותק שלנו בעבודה? מהו כושר ההחזר ההלוואה בתקופה מסוימת? האם אנחנו נשואים/גרושים? מהי רמת ההכנסה שלנו? וכמובן מהו סכום המשכנתא שאנחנו רוצים לקחת ולכמה זמן. כל אלו משפעים גם על לקיחת המשכנתא.
דיבייט – לאחר אישור בנק ישראל ועם קבלת האישור עקרוני ניתן להגיע לבנקים השונים לקבלת "הצעת מחיר" למשכנתא שזהו בעצם בניית התמהיל. אחרי שקיבלנו את ההצעה הראשונה רצוי לקחת אותה לבנק מתחרה לצורך מיקוח על אחוזי הריבית, כדאי לחזור על התהליך מספר פעמים עד להשגת הריבית הנמוכה ביותר בתנאים הטובים ביותר וללא סיכונים מיותרים (מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא). אגב זה תקף לכל הלוואה שלוקחים בבנק.
איך לבנות תמהיל
לאחר קבלת האישור העקרוני שהתקבל מבנק ישראל אפשר כבר להתחיל לחפש דירה שמתאימה ליכולת החזרת ההלוואה שלנו. בשלב הזה מומלץ לקחת ייעוץ משכנתא לבניית תמהיל משכנתא וישנם לכך כל מיני אפשריות - יועץ משכנתאות בתוך בנק מסויים אבל אז מדובר רק על הבנק של היועץ או אפשר לקחת יועץ חיצוני או שהיום ניתן להיכנס לאתרים שונים שיבנו לנו את התמהיל כמו באתר וולטי, כמובן בתשלום אבל זאת גם דרך נהדרת יעילה ונוחה.
במבט אחר
אם בכל זאת בוחרים בדרך עצמאית שבה אנחנו מנסים לבנות תמהיל בעצמנו חשוב לזכור שכל בנק נותן הצעה אחרת. יש כמה בנקים מרכזיים בארץ שנותנים הלוואות משכנתא והתחרות על כל לקוח היא גדולה מאוד! ולכן צריך לקחת בחשבון התרוצצויות מבנק לבנק, התמקחויות מול הבנקים וההבנה הבסיסית ביותר בכל הקשור ללקיחת משכנתא ועד כמה זה ישפיע על חיינו לפחות בעשרים וחמש השנים הבאות שלנו.
לא כל אחד יכול ובנוי לעשות כך לכן ייעוץ חיצוני הוא מומלץ ויכול להקל ולתת לנו את הטוב בשבילנו. במקרה שהחלטתם לוותר על יועץ המשכנתא שימו לב שהבנקים נותנים לכם את התנאים בדיוק בהתאם לתמהיל שביקשתם, רק כך תוכלו להתמקח בצורה נכונה עם הבנקים האחרים.
עוד רגע שם – מסלולי המשכנתא
עכשיו הגענו לרגע הזה שאנחנו מדברים על מסלולי המשכנתא הניתנים בבנקים השונים ואז זה מעט מתחיל להסתבך כי ישנם מסלולים שונים ומגוונים אך כמובן שעם ייעוץ נכון נקבל את ההצעה הטובה והנוחה ביותר בשבילנו. עם זאת חשוב שנכיר אותם אפילו על קצה מזלג –
מסלול משכנתא – קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה, כשמה כן היא, מדובר בריבית לא צמודה לשום מדד ועל כן לא משתנה אך היא היקרה מבין המסלולים השונים משום שהיא מגלמת בתוכה כבר את הסיכונים שלא בטוח יתרחשו כמו אינפלציה.
מסלול משכנתא קבועה צמודה למדד – מסלול שבו הריבית משתנה בהתאם למדד המחיר לצרכן וטמון בתוכו סיכון מסוים שהמדד יהיה גבוה וכך למעשה ההחזר למשכנתא יהיה גדול יותר.
מסלול פריים – במסלול זה הריבית מתבססת על הריבית שבנק ישראל מפרסם מידי חודש בתוספת של 1.5% לדוגמא – אם הריבית עומדת על 1% , ריבית הפריים תעמוד על 2.5%. אך המדדים עשויים להשתנות כמובן. בגלל מורכבות המסלול הזה הוא נחשב ל"ריסקי" ביותר ולכן בנק ישראל הגביל את השימוש בו לחלק מתמהיל (מי שמכיר, בדרך כלל המשכנתא מורכבת משלושה מסלולים שונים 1/3 1/3 1/3 ) .
מסלול משכנתא בריבית לא צמודה שמשתנה כל 5 שנים – מסלול משכנתא זה אינו צמוד לממד למחירים לצרכן אלא נשען על ריבית עוגן תשואות אגרות חוב ממשלתיות שנסחרות במגזר הלא צמוד בתקופה של 5 שנים.
מסלול משכנתא בריבית צמודה שמשתנה כל 5 שנים – בסלול במשכנתא משתנה לפי תשואות אגרות חוב הצמודות למדד המחירים לצרכן אך בהשוואה לקודמת מדובר בריבית יחסית נמוכה.
מסלול משכנתא לטווח קצר – מדובר במסלול מאוד ייחודי שלא מתאים לכל אחד. לרוב משתמשים במסלול זה כאשר מחכים לדירה עד שתהיה מוכנה ואז זמן ההחזר על מסלול כזה יהיה בכמה שנים בודדות.
הלוואת גישור – הלוואה זו יכולה בהחלט חלק מתמהיל המשכנתא וניתנת אך ורק כאשר מדובר על תקופה קצרה יחסית להחזר ההלוואה משהו כמו בין שנה לחמש שנים.
תמהיל גרייס – מדובר על מסלול ממש קצר במונחים של הלוואות משכנתא שכן מתאים לאנשים אשר מעוניינים בהחזר חודשי נמוך עד כמה שניתן ואז הם בעצם משלמים רק את הריבית ללא הקרן. לדוגמא אנשים אשר רכשו דירה ועדיין לא נכנסו אליה והם צריכים לשלם גם משכנתא וגם שכירות.
קצת סדר בבלגן
אחרי שהכרנו מעט את המסלולים השונים והעיקריים שהבנקים מציעים אפשר להתחיל להיכנס לעובי הקורה כי נכון שהכרנו את המסלולים אבל צריך לקחת בחשבון שכל מסלול משתנה בהתאם למדדים שהוא נשען עליהם וכמובן לא כל מסלול מתאים לכל אחד ולכן חשוב שבזמן בניית התמהיל היועץ יסביר ללקוחות שלו את ההשפעה של כל מסלול ולהיות בטוח שהם אכן מבינים את כל המשמעויות של כל מסלול שיבחרו.
קצת על ריבית הפריים - הדובדבן שבקצפת
המושג – ריבית פריים יכול מעט לתעתע בנו כי אולי אנחנו חושבים שאנחנו מכירים אותו אבל זה לא בטוח ולכן כדאי לנסות ולהבין שהריבית פריים היא הבסיס לכל הלוואה, משכנתא ופיקדונות שיש ברשותנו. כאמור ריבית הפריים מתבססת על הריבית שבנק ישראל מפרסם מידי חודש בתוספת של 1.5% לדוגמא – אם הריבית עומדת על 1% , ריבית הפריים תעמוד על 2.5%. אך המדדים עשויים להשתנות כמובן משום שהיא מושפעת מתנודתיות במשק. כך למשל , בתפרצות נגיף הקורונה היתה ירידה בריבית בבנק ישראל של כ- 0.5% מה שגרם ישירות לירידה בשיעור ריבית הפריים.
השפעות הריבית
השפעות הריבית כפי שניתן לראות משפיעות כחלק בלתי נפרד מהכספים שאנחנו מעוניינים ללוות מהבנקים כמו הלוואה או כמו הלוואת משכנתא. לכל מסלול שיבחר צריך לעשות "טבלת" יתרונות וחסרונות וכמובן לנסות ולהתאים את כושר יכולת ההחזר שלנו לבין המסלולי הלוואה השונים בבנק. צריך לשים לב שלא כל מסלול מתאים לכל אחד ולכן על ידי ייעוץ מקצועי ונכון ניתן להגיע לתוצאה הרצויה, לדוגמא – רכישת דירה מבלי שנרגיש שהמשכנתא "חונקת" אותנו.
לסיכום
כדאי לסיים בנימה אופטימית שאמנם הנתונים נראים מעט "מאיימים" אבל המציאות היא לא ממש ככה וישנם המון אנשי מקצוע מקצוענים וישרים בתחום שיכולים לכוון אותנו אל היעד הנכסף. אולי לחלקנו הלוואת המשכנתא נראית רחוקה מאוד וכמעט על תקן הבלתי אפשרי אבל ההפיך הוא הנכון משום שדווקא מהמקום של, לא יכול להיות, לי בחיים לא תהיה דירה... דווקא מהמקום הזה צריך לבדוק ולהתעניין מהן האופציות שעומדות לפנינו אם בכלל.
הכי חשוב זה לא לאבד תקווה וכל הזמן להתעדכן באינטרנט על כל מיני מסלולים ויועצים שיכולים לעזור לנו. וכדאי תמיד לזכור שלפני שאנחנו בכלל פונים למישהו בענייני משכנתא או הלוואה בכלל צריך וחשוב ביותר עבורנו "להכין שיעורי בית". היום באמצעות האינטרנט אפשר להגיע לאתרים שונים וגם אלו של הבנקים ולקרוא ולהבין כיצד ניתן לקחת משכנתא, מהם השלבים הראשונים? מה זה תמהיל? מה הם המסלולים המוצעים למשכנתא? מה כל מסלול מאפיין? והכי חשוב זה איך אפשר לקחת את ההלוואה הכי גדולה בחיינו ועדיין להמשיך לחיות.